中信國安:中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目評(píng)估說明
中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司
部分股權(quán)項(xiàng)目
評(píng)估說明
天興評(píng)報(bào)字（2017）第0606號(hào)
北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
二○一七年五月
目錄 第1頁
目 錄
第一部分 關(guān)于《評(píng)估說明》使用范圍的聲明......3
第二部分 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明......4
第三部分 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明 ......5
一、 評(píng)估對(duì)象......5
二、 評(píng)估范圍......5
第四部分 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明 ......8
一、 資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程......8
二、 影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法......12
三、 核實(shí)結(jié)論......13
第五部分 評(píng)估技術(shù)說明......14
一、 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明......14
二、 長期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說明......20
三、固定資產(chǎn)―建（構(gòu)）筑物評(píng)估技術(shù)說明......24
三、 固定資產(chǎn)―設(shè)備評(píng)估技術(shù)說明......39
四、 在建工程評(píng)估技術(shù)說明......49
五、 無形資產(chǎn)―土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說明......51
六、 無形資產(chǎn)―其他無形資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明......70
七、 遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明......70
八、 負(fù)債評(píng)估技術(shù)說明......71
第六部分 收益法評(píng)估技術(shù)說明 ......77
一、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍......77
二、 評(píng)估方法......77
三、 收益法評(píng)估過程......78
四、 評(píng)估假設(shè)及限定條件......79
五、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析和行業(yè)分析......80
六、 被評(píng)估單位業(yè)務(wù)概況及財(cái)務(wù)分析......88
七、 公司未來收益狀況預(yù)測(cè)......92
八、 公司權(quán)益價(jià)值的估算......104
第七部分 評(píng)估結(jié)論及分析......110
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目錄 第2頁
一、 評(píng)估結(jié)論......110
二、 評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因......111
附件：關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明...... 113
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第一部分 關(guān)于《評(píng)估說明》使用范圍的聲明
本評(píng)估說明僅供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸公開媒體。
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第二部分 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明
本部分內(nèi)容由委托人和被評(píng)估單位編寫并蓋章，內(nèi)容見附件一。
委托人暨被評(píng)估單位：天津國安盟固利新材料科技股份有限公司（以下簡稱“盟固利新材料公司”）
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第三部分 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明
一、評(píng)估對(duì)象
評(píng)估對(duì)象為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司的股東全部權(quán)益。
二、評(píng)估范圍
評(píng)估范圍為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表列示的資產(chǎn)及負(fù)債，其中總資產(chǎn)賬面價(jià)值83,259.05萬元，負(fù)債賬面價(jià)值47,208.23萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值36,050.82萬元。各類資產(chǎn)及負(fù)債的賬面價(jià)值見下表：
資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)匯總表
單位：萬元
項(xiàng)目 賬面價(jià)值
流動(dòng)資產(chǎn) 42,106.11
非流動(dòng)資產(chǎn) 41,152.94
其中：長期股權(quán)投資 26,047.66
固定資產(chǎn) 4,320.89
在建工程 9,277.79
無形資產(chǎn) 1,431.91
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 1,431.42
其他 74.69
資產(chǎn)總額 83,259.05
流動(dòng)負(fù)債 43,467.53
非流動(dòng)負(fù)債 3,740.70
負(fù)債總額 47,208.23
凈資產(chǎn) 36,050.82
資產(chǎn)評(píng)估范圍以被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn) 。委托人已承諾評(píng)估對(duì)
象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致，不重不漏。且業(yè)經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)并出具致同審字（2017）第110ZC4320號(hào)無保留意見審計(jì)報(bào)告。
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評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)權(quán)屬清晰，為盟固利新材料公司合法擁有，其中房屋、土地大部分辦理有合法的產(chǎn)權(quán)證。其中1項(xiàng)房屋建筑物（車庫）未辦理產(chǎn)權(quán)證，該部分被評(píng)估單位已出具產(chǎn)權(quán)承諾函，承諾產(chǎn)權(quán)歸其所有，無產(chǎn)權(quán)糾紛。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權(quán)1宗已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
長期股權(quán)投資共計(jì)1項(xiàng)，基本情況見下表所示：
序號(hào) 被投資單位名稱 控制類型 持股比例 賬面價(jià)值（元）
1 中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00
（一）實(shí)物資產(chǎn)的分布狀況及特點(diǎn)
盟固利新材料公司是鋰離子正極電池材料生產(chǎn)廠家，主要實(shí)物資產(chǎn)為存貨及固定資產(chǎn)，其中存貨為原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品；固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備。上述實(shí)物資產(chǎn)主要分布在盟固利新材料公司位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號(hào)路的廠區(qū)內(nèi)。具體實(shí)物資產(chǎn)類型及特點(diǎn)如下：
1. 存貨
存貨是由原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品等組成。主要分布在庫房內(nèi)，種類較多。庫房保管制度健全，物品按大類堆放整齊，標(biāo)簽標(biāo)示正確，進(jìn)出庫數(shù)量登記卡片記錄及時(shí)準(zhǔn)確。
2. 固定資產(chǎn)―房屋建（構(gòu)）筑物及管道溝槽
（1）房屋建筑物：包括門衛(wèi)室、廠房、宿舍、食堂、綜合樓等，建成于2001
年11月至2014年9月間，均可正常使用。
（2）構(gòu)筑物：包括停車場(chǎng)、自行車棚、籃球場(chǎng)、圍墻、道路等，建成于2011
年12月至2014年12月間，均可正常使用。
3. 固定資產(chǎn)―設(shè)備類資產(chǎn)
（1）機(jī)器設(shè)備共計(jì)140項(xiàng)，主要包括26米全自動(dòng)雙推板隧道電阻爐、30米
全自動(dòng)雙推板隧道電阻爐、電子掃描顯微鏡、電磁分離機(jī)、真空加料機(jī)等，購置于2010年7月至2016年12月間，上述機(jī)器設(shè)備存放在盟固利新材料公司的廠房北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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內(nèi)。
（2）運(yùn)輸設(shè)備共計(jì)7輛，包括奧迪轎車2輛、奧迪越野1輛、別克商務(wù)車1
輛，捷達(dá)1輛、叉車2輛，購置于2009年12月至2013年6月間。
（3）電子辦公設(shè)備共計(jì)698項(xiàng)，主要為電腦、空調(diào)、打印機(jī)、辦公家具、
食堂設(shè)備等，購置于2009年12月至2016年12月間，上述電子設(shè)備存放在各辦
公室及食堂內(nèi)。
企業(yè)設(shè)備由資產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，定期進(jìn)行維修，設(shè)備保養(yǎng)狀態(tài)良好，使用狀態(tài)較佳。
（二）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
納入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)主要為盟固利新材料公司所擁有土地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)，賬面余額為14,314,195.60元，賬面價(jià)值為14,314,195.60元。具體無形資產(chǎn)類型及特點(diǎn)如下：
其中土地使用權(quán)共計(jì)1宗，評(píng)估人員對(duì)土地的范圍、面積、權(quán)屬情況、賬面
價(jià)值等進(jìn)行了核實(shí)，其他無形資產(chǎn)主要為用友財(cái)務(wù)軟件。評(píng)估人員對(duì)相關(guān)合同及權(quán)屬證明進(jìn)行核實(shí)，對(duì)攤銷及攤余價(jià)值進(jìn)行了核對(duì)。
納入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)包括：土地使用權(quán)及其他無形資產(chǎn)，具體無形資產(chǎn)類型及特點(diǎn)如下：
1. 土地使用權(quán)
納入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)賬面價(jià)值14,314,195.60元，涉及的土地共計(jì)1
宗，總面積70,011.00平方米，為企業(yè)以出讓方式取得，納入評(píng)估范圍內(nèi)的土地辦
理了國有土地使用權(quán)證。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該土地使用權(quán)已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
2. 其他無形資產(chǎn)
納入評(píng)估范圍的其他無形資產(chǎn)主要為用友財(cái)務(wù)軟件，賬面值為4,950.00元，
減值準(zhǔn)備為0元，賬面凈值為4,950.00元。
(本頁以下無正文)
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第四部分 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明
一、資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程
接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司指定了評(píng)估項(xiàng)目總體負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，組建了評(píng)估項(xiàng)目組。根據(jù)盟固利新材料公司提供的評(píng)估申報(bào)表，制定了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)計(jì)劃，評(píng)估項(xiàng)目組在企業(yè)相關(guān)人員的配合下，于2017年5月8日至5月12日，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)。
在企業(yè)如實(shí)申報(bào)資產(chǎn)并對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行全面自查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了清查核實(shí)。非實(shí)物資產(chǎn)主要通過查閱企業(yè)的原始會(huì)計(jì)憑證、核查企業(yè)債權(quán)債務(wù)的形成過程和賬面數(shù)字的準(zhǔn)確性，通過訪談和賬齡分析核實(shí)債權(quán)收回的可能性、債務(wù)的真實(shí)性。實(shí)物資產(chǎn)清查內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要事項(xiàng)。
（一）資產(chǎn)核實(shí)主要步驟
1．指導(dǎo)被評(píng)估單位相關(guān)人員進(jìn)行填表與準(zhǔn)備相關(guān)資料
評(píng)估人員指導(dǎo)企業(yè)在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“評(píng)估申報(bào)表”及其填寫要求對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行填報(bào)，同時(shí)要求企業(yè)相關(guān)人員按照評(píng)估人員下發(fā)的“評(píng)估資料清單”準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料。
2．初步審查被評(píng)估單位填報(bào)的評(píng)估申報(bào)表
評(píng)估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況和經(jīng)營狀況，然后審閱企業(yè)提供的“評(píng)估申報(bào)表”，初步檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、項(xiàng)目不明確、不完善等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“評(píng)估申報(bào)表”是否符合要求，對(duì)于存在的問題反饋給企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充完善。
3．現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察和數(shù)據(jù)核實(shí)
在企業(yè)如實(shí)申報(bào)并進(jìn)行全面自查的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估范圍涉及資產(chǎn)的類型、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在企業(yè)相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)，并針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取了不同的清查核實(shí)方法。非實(shí)物資產(chǎn)、負(fù)債主要通過查閱企業(yè)的原始會(huì)計(jì)憑證、核查企業(yè)債權(quán)債務(wù)的形成過程和函證，通過訪談和賬齡分析核實(shí)債權(quán)收回的可能性、債務(wù)的真實(shí)性；實(shí)物資產(chǎn)清查內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要事項(xiàng)；未來經(jīng)營情況，主要是分析歷史數(shù)據(jù)和企業(yè)申報(bào)的收益預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)管理層、各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行訪談并搜集相關(guān)資料。
4．補(bǔ)充、修改和完善評(píng)估申報(bào)表
評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，并和企業(yè)相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善資產(chǎn)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，以做到：賬、表、實(shí)相符及復(fù)合客觀和企業(yè)實(shí)際情況。
5．核實(shí)主要資質(zhì)及產(chǎn)權(quán)證明文件
評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、土地等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)調(diào)查，以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否清晰。
（二）資產(chǎn)清查核實(shí)主要方法
在清查核實(shí)工作中，評(píng)估人員針對(duì)不同資產(chǎn)的形態(tài)、特點(diǎn)及實(shí)際情況，采取了不同的清查核實(shí)方法。
1．資產(chǎn)負(fù)債的清查核實(shí)
（1）流動(dòng)資產(chǎn)
1）實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)
納入評(píng)估范圍的實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨，評(píng)估人員會(huì)同企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)申報(bào)存貨的數(shù)量及質(zhì)量按照評(píng)估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行了必要的清查，對(duì)存貨的申報(bào)內(nèi)容、生產(chǎn)時(shí)間、購入時(shí)間等有關(guān)情況進(jìn)行了詳細(xì)的核實(shí)。為了準(zhǔn)確確定存貨價(jià)值，評(píng)估人員會(huì)同企業(yè)存貨管理人員對(duì)庫存的存貨進(jìn)行了清查和盤點(diǎn)，并推算到基準(zhǔn)日與賬面值進(jìn)行核對(duì)。
2）非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)
對(duì)納入評(píng)估范圍的非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)各科目，評(píng)估人員主要通過賬務(wù)核對(duì)以及函證等行清查核實(shí)。評(píng)估人員對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)，對(duì)銀行存款核對(duì)了銀行對(duì)賬北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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單和余額調(diào)節(jié)表，對(duì)往來賬款進(jìn)了部分函證和核驗(yàn)。
（2）房屋建筑物
根據(jù)企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)表，評(píng)估人員在被評(píng)估單位有關(guān)人員的配合下對(duì)納入評(píng)估范圍的房屋建（構(gòu)）筑物進(jìn)行了勘察。
1）房屋建筑物的核實(shí)方法
對(duì)于房屋的座落位置、建筑面積、建成年月與企業(yè)提供的有關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)；核實(shí)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)類型、層數(shù)、層高、檐高、跨度、柱距、建筑面積；勘察并記錄房屋建筑物的裝修、設(shè)施及其使用狀況、實(shí)際用途以及企業(yè)維護(hù)維修狀況；查閱主要房屋建筑物的預(yù)(決)算書及施工圖紙等；查閱有關(guān)房屋所有權(quán)證，主要核對(duì)房屋所有權(quán)證中所載“所有權(quán)人”、“建筑面積”、“結(jié)構(gòu)”及“示意
圖”，檢查是否與評(píng)估申報(bào)表中所列內(nèi)容一致，對(duì)于無房屋所有權(quán)證的房屋建筑面積，根據(jù)企業(yè)申報(bào)及現(xiàn)場(chǎng)估測(cè)來確定。
2）構(gòu)筑物及管道溝槽的核實(shí)方法
主要根據(jù)企業(yè)提供的評(píng)估明細(xì)表，參照工程決算資料、財(cái)務(wù)決算和管網(wǎng)圖等資料，就構(gòu)筑物評(píng)估明細(xì)表中的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于明細(xì)表中沒有完善的部分要求企業(yè)逐項(xiàng)完善修改評(píng)估明細(xì)表。
（3）機(jī)器設(shè)備
根據(jù)企業(yè)提供的設(shè)備資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，設(shè)備評(píng)估人員對(duì)表中所列的各類設(shè)備進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。在現(xiàn)場(chǎng)勘察過程中，評(píng)估人員查閱了主要設(shè)備的購建合同、技術(shù)檔案、檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)行記錄、維修養(yǎng)護(hù)等歷史資料，通過與設(shè)備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解了設(shè)備的購置日期、產(chǎn)地、各項(xiàng)費(fèi)用的支出情況，填寫了設(shè)備狀況調(diào)查表等。調(diào)查了解是否有未進(jìn)賬的盤盈設(shè)備和已核銷及報(bào)廢的機(jī)器設(shè)備等，調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備賬面的構(gòu)成是否合理，有無賬面記錄異常現(xiàn)象，為分析評(píng)估增減值做好基礎(chǔ)工作。設(shè)備產(chǎn)權(quán)主要通過查閱購置合同、購置發(fā)票、車輛行駛證等進(jìn)行核查，通過這些步驟比較充分地了解了設(shè)備的物理特征、技術(shù)特征和經(jīng)濟(jì)特征。
（4）在建工程
對(duì)納入評(píng)估范圍的在建工程，評(píng)估人員了解了在建工程項(xiàng)目的概況、合規(guī)性北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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文件、付款情況，查閱了各項(xiàng)目的費(fèi)用支付相關(guān)原始憑證，深入在建工程施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)在建工程進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察。
（5）無形資產(chǎn)
1）土地使用權(quán)的核實(shí)
根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，土地評(píng)估人員對(duì)表中所列各項(xiàng)土地的用途、性質(zhì)、準(zhǔn)用年限、開發(fā)程度、面積等與土地證等權(quán)屬文件逐一核對(duì)，并對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行了詳細(xì)了解和現(xiàn)場(chǎng)勘察，填寫了土地使用權(quán)狀況調(diào)查表等。
2）其他無形資產(chǎn)的核實(shí)
根據(jù)企業(yè)提供的其他無形資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)于外購軟件，評(píng)估人員核對(duì)其購置發(fā)票及入賬憑證，及其實(shí)際攤銷情況。
（6）長期股權(quán)投資
根據(jù)企業(yè)提供的長期股權(quán)投資資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，評(píng)估人員查閱了有關(guān)的投資協(xié)議、公司章程、出資證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表等有關(guān)資料，對(duì)其投資時(shí)間、金額、比例、公司設(shè)立日期、實(shí)收資本、經(jīng)營范圍等均核實(shí)無誤。
（7）各類負(fù)債
對(duì)納入評(píng)估范圍的負(fù)債，評(píng)估人員在賬務(wù)核對(duì)的基礎(chǔ)上，調(diào)查了其內(nèi)容、形成原因、發(fā)生日期、相關(guān)合同等，并重點(diǎn)了解各類負(fù)債是否為企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日所需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)。
2．經(jīng)營狀況調(diào)查
評(píng)估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況和未來經(jīng)營規(guī)劃以及與管理層訪談，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查，主要包括外部環(huán)境、經(jīng)營情況、資產(chǎn)情況、財(cái)務(wù)狀況等，收集了解的主要內(nèi)容如下：
1) 企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的歷史情況、面
臨的競(jìng)爭情況及優(yōu)劣勢(shì)分析；
2) 企業(yè)內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、銷售網(wǎng)絡(luò)、特許
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經(jīng)營權(quán)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況；
3) 了解企業(yè)主要業(yè)務(wù)和產(chǎn)品構(gòu)成，分析各產(chǎn)品和業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)銷售收入的貢
獻(xiàn)情況及企業(yè)獲利能力和水平；
4) 了解企業(yè)歷史年度權(quán)益資本的構(gòu)成、權(quán)益資本的變化，分析權(quán)益資本變
化的原因；
5) 對(duì)企業(yè)歷史年度主要經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查和分析，主要包括收入、成本、
費(fèi)用、稅金及附加、營業(yè)外收支、所得稅、凈利潤等損益類科目，主營業(yè)務(wù)毛利率、成本費(fèi)用率、投資收益情況、營業(yè)利潤率等；
6) 收集了解企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，分析各項(xiàng)指標(biāo)變
動(dòng)原因及趨勢(shì)；
7) 企業(yè)償債能力和營運(yùn)能力分析。主要包括資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)
比率，存貨周轉(zhuǎn)速度、資金運(yùn)用效率等；
8) 了解企業(yè)未來年度的經(jīng)營計(jì)劃、投資計(jì)劃等；
9) 根據(jù)企業(yè)管理層提供的未來年度盈利預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及相關(guān)資料，對(duì)企業(yè)的未
來經(jīng)營狀況進(jìn)行全面分析和估算；
10)了解企業(yè)的稅收及其他優(yōu)惠政策；
11)對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)進(jìn)行分析。
二、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法
通過資產(chǎn)清查，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法如下：
（一）本次評(píng)估范圍的房屋建筑物中，車庫未辦理所有權(quán)證，未辦證面積為183.00平方米。
盟固利新材料公司對(duì)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權(quán)屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔(dān)保等或有事項(xiàng)。
納入評(píng)估范圍的未辦理房屋所有權(quán)證的建（構(gòu)）筑物的面積，以盟固利新材料公司申報(bào)面積為準(zhǔn)。
（二）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權(quán) 1宗已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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有限公司天津分行。
由于資料來源的不完全而可能導(dǎo)致的評(píng)估對(duì)象與實(shí)際狀況之間的差異，未在本公司考慮的范圍之內(nèi)。
三、核實(shí)結(jié)論
評(píng)估人員依據(jù)客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債的實(shí)際狀況進(jìn)行了認(rèn)真、詳細(xì)的清查，我們認(rèn)為上述清查在所有重要的方面反映了委托評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)狀況，資產(chǎn)清查的結(jié)果有助于對(duì)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行公允的評(píng)定估算。
（一）資產(chǎn)狀況的清查結(jié)論
經(jīng)清查，賬、實(shí)、表相符，不存在錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的情況。
（二）資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的清查結(jié)論
1、本次評(píng)估范圍的房屋建筑物中車庫未辦理所有權(quán)證，未辦證面積為183.00
平方米。
盟固利新材料公司對(duì)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權(quán)屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔(dān)保等或有事項(xiàng)。
2、截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權(quán) 1宗已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
（三）賬務(wù)清查結(jié)論
本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的盟固利新材料公司的評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表系經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)需要調(diào)整的事項(xiàng)。
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第五部分 評(píng)估技術(shù)說明
一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
納入評(píng)估范圍的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。在評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示：
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 賬面價(jià)值
貨幣資金 29,155,721.67
應(yīng)收票據(jù) 19,362,363.37
應(yīng)收賬款 167,623,026.11
預(yù)付賬款 13,338,581.82
其他應(yīng)收款 129,461,367.06
存貨 62,120,073.10
流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 421,061,133.13
（二）評(píng)估過程
1．進(jìn)行總賬、明細(xì)賬、會(huì)計(jì)報(bào)表及評(píng)估明細(xì)表的核對(duì)；
2．到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)、監(jiān)盤、函證等核實(shí)工作；
3．收集與評(píng)估有關(guān)的產(chǎn)權(quán)、法律法規(guī)文件、市場(chǎng)資料；
4．在賬務(wù)核對(duì)清晰、情況了解清楚并已收集到評(píng)估所需的資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)定估算；
5．完成流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總，撰寫流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估說明。
（三）評(píng)估方法
根據(jù)企業(yè)提供的資產(chǎn)負(fù)債表、申報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)各科目評(píng)估明細(xì)表，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，遵循獨(dú)立性、客觀性、公正性的工作原則進(jìn)行評(píng)估工作。
1. 貨幣資金
貨幣資金賬面價(jià)值29,155,721.67元，由庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資
金三部分組成。
（1）庫存現(xiàn)金
庫存現(xiàn)金賬面值8,981.54元，存放在企業(yè)財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜中，均為人民幣。評(píng)
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估人員按幣種核對(duì)現(xiàn)金日記賬與總賬、報(bào)表、評(píng)估明細(xì)表余額是否相符，對(duì)現(xiàn)金盤點(diǎn)進(jìn)行了監(jiān)盤，對(duì)編制的“現(xiàn)金盤點(diǎn)表”進(jìn)行了復(fù)核，根據(jù)盤點(diǎn)金額和基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日的賬務(wù)記錄倒推出評(píng)估基準(zhǔn)日的金額，賬實(shí)相符。以盤點(diǎn)核實(shí)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。庫存現(xiàn)金評(píng)估值為8,981.54元。
（2）銀行存款
銀行存款賬面值5,767,568.31元，共13個(gè)賬戶，全部為人民幣存款。評(píng)估
人員查閱了相關(guān)會(huì)計(jì)記錄及對(duì)賬單，并對(duì)其期末余額進(jìn)行了函證，查閱銀行對(duì)賬單與銀行存款余額調(diào)節(jié)表，根據(jù)回函情況查明未達(dá)賬項(xiàng)屬于正常，經(jīng)調(diào)節(jié)后銀行存款余額相符。銀行存款以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值，即評(píng)估值為5,767,568.31元。
（3）其他貨幣資金
其他貨幣資金賬面價(jià)值23,379,171.82元，主要為信用證保證金。對(duì)于其他
貨幣資金評(píng)估人員通過向各銀行發(fā)函詢證的方式進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)。銀行回函均與賬面記錄相符，故以核實(shí)后賬面值23,379,171.82元確認(rèn)評(píng)估值。
經(jīng)評(píng)估，貨幣資金評(píng)估值23,379,171.82元。
2. 應(yīng)收票據(jù)
應(yīng)收票據(jù)賬面價(jià)值19,362,363.37元，共計(jì)15筆，主要為不帶息銀行承兌匯
票及轉(zhuǎn)賬支票。對(duì)于應(yīng)收票據(jù)，評(píng)估人員核對(duì)了賬面記錄，查閱了應(yīng)收票據(jù)登記簿，并對(duì)應(yīng)收票據(jù)進(jìn)行了監(jiān)盤核對(duì)，對(duì)于部分金額較大的應(yīng)收票據(jù)，還檢查了相應(yīng)銷售合同和出入庫單等原始記錄。
經(jīng)評(píng)估，應(yīng)收票據(jù)評(píng)估19,362,363.37元。
3. 應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款
應(yīng)收賬款賬面余額168,843,444.53元，壞賬準(zhǔn)備1,220,418.42元，賬面價(jià)
167,623,026.11元；納入評(píng)估范圍內(nèi)其應(yīng)收賬款賬面余額129,549,567.06元，壞
賬準(zhǔn)備88,200.00元，賬面價(jià)值129,461,367.06元。
對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，核對(duì)明細(xì)賬與總賬、報(bào)表、評(píng)估明細(xì)表余額是否相符，根據(jù)評(píng)估明細(xì)表查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，分析賬齡。對(duì)金額較大或金額異常的款項(xiàng)進(jìn)行函證，對(duì)沒有回函的款項(xiàng)實(shí)施替代程序（取得期后收回的款項(xiàng)的有關(guān)憑證或業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的相關(guān)憑證），對(duì)關(guān)聯(lián)單位應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行相互核對(duì)，以證實(shí)應(yīng)收款項(xiàng)的真實(shí)性、完整性，核實(shí)結(jié)果賬、表、單金額相符。
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評(píng)估人員在對(duì)上述應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解的情況，具體分析欠款數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項(xiàng)等有充分理由相信全部能收回的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為0；對(duì)有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或?qū)嵤┐呖钍侄魏筚~齡超長的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%；對(duì)于預(yù)計(jì)不能全額收回但又沒有確鑿證據(jù)證明不能收回或不能全額收回的款項(xiàng)，在逐筆分析業(yè)務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，參考企業(yè)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，以帳齡分析分別確定一定比例的風(fēng)險(xiǎn)損失，按賬面余額扣除風(fēng)險(xiǎn)損失確定評(píng)估值。對(duì)企業(yè)計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備評(píng)估為零。
經(jīng)評(píng)估，應(yīng)收賬款評(píng)估值167,623,026.11元；其他應(yīng)收款評(píng)估值
129,461,367.06元。
4. 預(yù)付款項(xiàng)
預(yù)付款項(xiàng)賬面價(jià)值為13,338,581.82元，主要內(nèi)容為預(yù)付的購貨款及待認(rèn)證
的進(jìn)項(xiàng)稅。
評(píng)估人員首先進(jìn)行總賬、明細(xì)賬、會(huì)計(jì)報(bào)表及清查評(píng)估明細(xì)表的核對(duì)。如評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)日，該預(yù)付賬款的貨物已經(jīng)交付，或服務(wù)已經(jīng)提供，評(píng)估人員檢查存貨、固定資產(chǎn)等資產(chǎn)及預(yù)付賬款明細(xì)賬，核實(shí)無誤后，以賬面值作為評(píng)估值。如評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)日，該預(yù)付賬款的貨物還未交付，或服務(wù)還未提供，評(píng)估人員通過函證，檢查原始憑證，查詢債務(wù)人的經(jīng)營狀況、資信狀況，進(jìn)行賬齡分析等程序，綜合分析判斷，以該預(yù)付賬款可收回貨物、獲得服務(wù)、或收回貨幣資金等可以形成相應(yīng)資產(chǎn)和權(quán)益的金額的估計(jì)值作為評(píng)估值。
經(jīng)評(píng)估，預(yù)付賬款評(píng)估值13,338,581.82元。
5. 存貨
存貨賬面余額62,120,073.10元，跌價(jià)準(zhǔn)備0元，賬面價(jià)值62,120,073.10元。
存貨包括原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品。
評(píng)估人員對(duì)存貨申報(bào)表與明細(xì)賬、總賬及會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，查閱相關(guān)賬簿記錄和原始憑單，以確認(rèn)存貨的真實(shí)存在及產(chǎn)權(quán)狀況。對(duì)企業(yè)的存貨內(nèi)控制度，存貨進(jìn)、出庫和保管核算制度及定期盤點(diǎn)制度進(jìn)行核查，通過查閱最近的存貨進(jìn)出庫單等，掌握存貨的周轉(zhuǎn)情況，并對(duì)存貨的品質(zhì)進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查。經(jīng)核實(shí)，確認(rèn)該企業(yè)內(nèi)控制度嚴(yán)格、健全，存貨的收、發(fā)和保管的單據(jù)、賬簿記北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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錄完整、清晰。評(píng)估人員對(duì)存貨進(jìn)行了抽盤，抽查數(shù)量占總量的40%以上，抽
查金額占總量的60%以上。抽查了評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日之間的存貨的出入庫單
等，確定評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日之間的出入庫存貨的數(shù)量，并由此倒推計(jì)算出評(píng)估基準(zhǔn)日存貨的實(shí)有數(shù)量。
（1）原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料
原材料賬面余額23,613,623.13元，跌價(jià)準(zhǔn)備0元，賬面價(jià)值23,613,623.13
元。在庫周轉(zhuǎn)材料賬面余額755,648.92元，跌價(jià)準(zhǔn)備0元，賬面價(jià)值755,648.92
元。原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料的評(píng)估采用市場(chǎng)法：按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格并加上合理的運(yùn)雜費(fèi)及損耗后計(jì)算評(píng)估值。納入本次評(píng)估范圍的原材料和在庫周轉(zhuǎn)材料購進(jìn)日期接近于評(píng)估基準(zhǔn)日且價(jià)格變動(dòng)很小，因此本次評(píng)估以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
經(jīng)評(píng)估，原材料評(píng)估值23,613,623.13元，在庫周轉(zhuǎn)材料評(píng)估值755,648.92
元。
（2）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品賬面余額為 21,215,302.64元，減值準(zhǔn)備 0元，賬面價(jià)值
21,215,302.64元。納入評(píng)估范圍的產(chǎn)成品主要包括鈷酸鋰、錳酸鋰、鎳鈷猛酸鋰
等。評(píng)估人員首先查閱了有關(guān)會(huì)計(jì)記錄、倉庫記錄，取得了企業(yè)基準(zhǔn)日的產(chǎn)成品盤點(diǎn)表，并對(duì)產(chǎn)成品進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)，經(jīng)核實(shí)賬面數(shù)量和金額記錄正確。其次通過了解相關(guān)產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)和公司在市場(chǎng)的占有率，確定產(chǎn)成品的銷售情況。
評(píng)估人員首先會(huì)同被評(píng)估單位的相關(guān)人員進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)，本次評(píng)估抽查數(shù)量不低于60%，抽查金額不低于80%，并查閱相關(guān)賬冊(cè)，了解主要產(chǎn)成品的入賬依據(jù)，以驗(yàn)證核實(shí)賬面數(shù)量，未發(fā)現(xiàn)重大差異。
本次評(píng)估，評(píng)估人員采用通過了解被評(píng)估單位歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及近期產(chǎn)品銷售合同、發(fā)票等資料等，計(jì)算得出成本、費(fèi)用、稅金占收入的比例，對(duì)產(chǎn)成品采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
案例：鎳鈷錳酸鋰（三元）5E(存貨評(píng)估明細(xì)表第9項(xiàng))
鎳鈷錳酸鋰（三元）5E，賬面價(jià)值5,256,758.63元，賬面數(shù)量56,826.02KG，
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賬面單價(jià)為92.51元/KG。
參考近期鎳鈷錳酸鋰（三元）5E 的銷售合同售價(jià)，基準(zhǔn)日附近不含稅銷售
價(jià)為121.23元/KG。該產(chǎn)品為暢銷銷售產(chǎn)品，評(píng)估時(shí)以該產(chǎn)品的不含稅銷售價(jià)格
減去銷售費(fèi)用、全部稅金和0%的凈利潤后，確定評(píng)估值。
1）各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定
根據(jù)歷史年度及評(píng)估基準(zhǔn)日的利潤表數(shù)據(jù)計(jì)算得出，銷售費(fèi)用率、銷售稅金及附加率分別取0.84%、0.29%，所得稅率為15%，管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用率為9.18%。2）各項(xiàng)稅費(fèi)的估算
銷售費(fèi)用=銷售單價(jià)×銷售費(fèi)用率
=121.23×0.84%
=1.02(元)
銷售稅金及附加=銷售單價(jià)×銷售稅金及附加率
=121.23×0.29%
=0.35（元）
管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用=銷售單價(jià)×管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用率
=121.23×9.18%
=11.13（元）
營業(yè)利潤=銷售單價(jià)-單位成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用 =121.23-92.51-1.02-0.35-11.13
=16.22(元)
所得稅=營業(yè)利潤×所得稅率
=16.22×15%
=2.43（元）
凈利潤=營業(yè)利潤-所得稅
=16.22-2.43
=13.79（元）
3）評(píng)估值確定
單位評(píng)估價(jià)值=銷售單價(jià)(不含稅)-銷售費(fèi)用-全部稅金-0%×稅后凈利潤
=121.23-1.02-0.35-2.43-13.79×0%
=117.43（元）
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評(píng)估值=庫存數(shù)量×單位評(píng)估價(jià)值
=56,826.02×117.43
=6,673,079.53（元）
經(jīng)評(píng)估，產(chǎn)成品評(píng)估值為25,129,124.80 元，增值3,913,822.16 元，增值率
為18.45%。
（4）在產(chǎn)品
在產(chǎn)品賬面余額為16,535,498.41元，減值準(zhǔn)備0元，賬面價(jià)值
16,535,498.41元，為尚未完工的在制品。根據(jù)被評(píng)估單位提供的在產(chǎn)品評(píng)估明
細(xì)表，通過詢問在產(chǎn)品的核算流程，審查有關(guān)在產(chǎn)品的原始單據(jù)、記賬憑證及明細(xì)賬，對(duì)在產(chǎn)品的形成和轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)進(jìn)行抽查審核，對(duì)在產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成情況進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)核查，在產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及時(shí)完整，金額準(zhǔn)確，且生產(chǎn)周期較短，企業(yè)按實(shí)際成本記賬，其成本組成內(nèi)容為生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料、制造費(fèi)用、輔助材料和人工費(fèi)用等。評(píng)估人員在核查其成本構(gòu)成與核算情況后認(rèn)為其賬面值基本可以體現(xiàn)在產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
經(jīng)評(píng)估，在產(chǎn)品評(píng)估值為16,535,498.41元。
（四）評(píng)估結(jié)果及分析
（1）經(jīng)實(shí)施以上評(píng)估，流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果見下表所示：
流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估匯總表
金額單位：元
項(xiàng)目名稱 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值
貨幣資金 29,155,721.67 29,155,721.67
應(yīng)收票據(jù) 19,362,363.37 19,362,363.37
應(yīng)收賬款 167,623,026.11 167,623,026.11
預(yù)付賬款 13,338,581.82 13,338,581.82
其他應(yīng)收款 129,461,367.06 129,549,567.06
存貨 62,120,073.10 66,033,895.26
流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 421,061,133.13 425,063,155.29
（2）增減值原因分析：
流動(dòng)資產(chǎn)增值主要是由于存貨中產(chǎn)成品評(píng)估增值，主要原因?yàn)槠髽I(yè)產(chǎn)成品賬面價(jià)值按照實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)量，本次產(chǎn)成品按照市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值大于賬北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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面成本。
二、長期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
納入評(píng)估范圍的長期股權(quán)投資共計(jì)1家控股子公司。賬面價(jià)值
260,476,600.00元。
2015年10月18日，中信國安恒通科技開發(fā)有限公司將其持有的中信國安
盟固利電源技術(shù)有限公司96.05%的股權(quán)向盟固利新材料公司增資方式轉(zhuǎn)讓給盟
固利新材料公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格按中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司以2014年12
月31日為基準(zhǔn)日經(jīng)評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值27,118.85萬元為基數(shù)乘以
96.05%確定，即26,047.66萬元。
（二）長期股權(quán)投資概況
納入評(píng)估范圍的長期股權(quán)投資基本情況見下表所示：
序號(hào) 被投資單位名稱 控制類型 持股比例 賬面價(jià)值（元） 備注
1 中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00
（三）評(píng)估過程
根據(jù)長期投資評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估人員查閱了被投資單位章程、協(xié)議，經(jīng)營范圍和經(jīng)營情況、投資日期、原始投資額和股權(quán)比例等書面資料。根據(jù)項(xiàng)目整體方案選取合適的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估。
（四）評(píng)估方法及長期股權(quán)投資概況
對(duì)于控股子公司的長期股權(quán)投資，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法等評(píng)估的方法對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，再按被評(píng)估單位所占權(quán)益比例計(jì)算長期股權(quán)投資評(píng)估值。
1、長期股權(quán)投資的概況
名稱：中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司
住所：北京市昌平區(qū)科技園區(qū)白浮泉路18號(hào)
注冊(cè)號(hào)：911101147226031536
法定代表人：張溪
注冊(cè)資本：人民幣14600.65萬元
公司類型：其他有限責(zé)任公司
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成立時(shí)間：2000年4月12日
2、企業(yè)情況
中信國安盟固利電源公司成立于2000年4月12日，原注冊(cè)資本為5000.00
萬元，由中信國安總公司與其魯共同出資組建，此次出資事宜業(yè)經(jīng)北京京誠會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審驗(yàn)，并出具了京誠驗(yàn)字(2000)0207 號(hào)開業(yè)登記驗(yàn)資報(bào)告。
2000年8月16日，經(jīng)中信國安盟固利電源公司股東會(huì)決議，同意中信國安
總公司將其持有的65%的股份計(jì)3250萬元全部轉(zhuǎn)讓給中信國安實(shí)業(yè)公司，并簽
訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2000年8月28日，中信國安實(shí)業(yè)公司名稱更名為中信國安
集團(tuán)公司。
2003年經(jīng)股東會(huì)決議，同意其魯將所持有的公司25%股份計(jì)1250萬元轉(zhuǎn)讓
給中信國安集團(tuán)公司，并于2003年5月簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
2003年5月10日，經(jīng)公司股東會(huì)決議，同意中信國安集團(tuán)公司將其持有公
司90%的股權(quán)計(jì) 4500萬元轉(zhuǎn)讓給中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司，并于2003
年5月26日簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
2006年5月10日，經(jīng)公司股東會(huì)決議，同意中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公
司將其持有的公司 90%股權(quán)計(jì) 4500 萬元轉(zhuǎn)讓給中信國安恒通鋰業(yè)技術(shù)有限公
司，并于同日簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2006年9月11日，中信國安恒通鋰業(yè)技術(shù)
有限公司更名為中信國安恒通科技開發(fā)有限公司。
2011年2月25日，經(jīng)公司股東會(huì)決議，同意增資至14600.65萬元，此次出
資事宜業(yè)經(jīng)北京中誠恒平會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審驗(yàn)，并出具了中誠恒平內(nèi)驗(yàn)字（2011）第0008號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。
增值后，中信國安盟固利電源公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
序號(hào) 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 中信國安恒通科技開發(fā)有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計(jì) 14600.65 100.00%
2015年10月18日，經(jīng)公司股東會(huì)決議，同意中信國安恒通科技開發(fā)有限公
司將其持有的公司 96.05%的股權(quán)以向天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司增資方式轉(zhuǎn)讓
給天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司。
中信國安盟固利電源公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
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序號(hào) 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計(jì) 14600.65 100.00%
2015年12月22日天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司股東會(huì)決議，同意將公司名稱
天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司變更為天津國安盟固利新材料科技有限公司。截至2015年12月23日已辦理完企業(yè)名稱變更手續(xù)。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日，中信國安盟固利電源公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
序號(hào) 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津國安盟固利新材料科技有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計(jì) 14600.65 100.00%
2016年1月30日天津國安盟固利新材料科技有限公司股東會(huì)決議，同意將
公司名稱“ 天津國安盟固利新材料科技有限公司”變更為：“天津國安盟固利
新材料科技股份有限公司”。截至2016年2月19日已辦理完企業(yè)名稱變更手續(xù)。
截止評(píng)估基準(zhǔn)日，盟固利電源公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
序號(hào) 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津國安盟固利新材料科技股份有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計(jì) 14600.65 100.00%
3、經(jīng)營范圍
生產(chǎn)電池材料及電池；銷售電池材料及電池；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動(dòng)。）
4、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
金額單位：人民幣萬
元
項(xiàng)目 2014年 2015年 2016年
總資產(chǎn) 52,425.41 63,759.36 55,529.83
總負(fù)債 34,598.87 45,048.29 35,782.58
股東全部權(quán)益 17,826.54 18,711.07 19,747.25
營業(yè)收入 56,389.18 58,759.31 48,799.83
營業(yè)利潤 36.39 903.38 1,199.88
凈利潤 387.52 884.53 1,036.18
上表中列示的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其中2014年度、2015年度數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事
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務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并分別出具了致同審字（2015）第110ZC2745號(hào)、
致同審字（2016）第110ZB3440號(hào)無保留意見審計(jì)報(bào)告，2016年度數(shù)據(jù)出具致
同審字（2017）第110ZC3911號(hào)無保留意見審計(jì)報(bào)告。
（五）評(píng)估結(jié)果及分析
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)分析取收益法的評(píng)估結(jié)論200,188,478.00元作為本次評(píng)估結(jié)論（詳見《中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目涉及中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司資產(chǎn)評(píng)估說明》）。則： 長期股權(quán)投資評(píng)估值=200,188,478.00*96.05%=192,281,033.12（元）
(本頁以下無正文)
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三、固定資產(chǎn)―建（構(gòu)）筑物評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
本次評(píng)估范圍為盟固利新材料公司的建(構(gòu))筑物工程共30項(xiàng)，其中：建筑
物8項(xiàng)；構(gòu)筑物22項(xiàng)。委估建(構(gòu))筑物固定資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面值如下所
示：
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 賬面原值 賬面凈值
房屋建筑物 30,852,062.04 27,407,737.00
構(gòu)筑物 8,293,992.20 7,356,137.37
合計(jì) 39,146,054.24 34,763,874.37
（二） 房屋建筑物概況：
1、房屋建筑物用途分類
納入評(píng)估范圍內(nèi)天津國安盟固利新材料科技股份有限公司的房屋建筑物及構(gòu)筑物全部坐落于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園 9 號(hào)路被評(píng)估單位廠區(qū)內(nèi)。房屋建（構(gòu)）筑物主要建成于2001年至2014年期間。房屋建筑物結(jié)構(gòu)類型有鋼結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)的建筑有 1#廠房、4#廠房；框架結(jié)構(gòu)建筑主要鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓復(fù)式1002、綜合樓及宿舍樓等；磚混結(jié)構(gòu)建筑主要為門衛(wèi)及車庫。
構(gòu)筑物主要為：地面、綠化、圍墻及管網(wǎng)等。
2、房屋建筑物結(jié)構(gòu)特征
⑴框架結(jié)構(gòu)主要為鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓復(fù)式1002、綜合樓及宿舍樓等，該
類建筑基礎(chǔ)為現(xiàn)澆鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土梁、板、柱系統(tǒng)，即鋼筋混凝土矩形梁、鋼筋混凝土有梁板和鋼筋混凝土矩形柱，墻體采用240mm或120mm空心砌塊砌筑；地板磚或大理石地面，部分為聚苯乙烯泡沫塑料板地面，外墻面多采用水泥砂漿抹面并涂料處理，內(nèi)墻為水泥砂漿抹面并噴乳膠漆，窗多采用雙玻塑鋼窗，門多采用實(shí)木造型門或鋼質(zhì)防火門；室內(nèi)上水、下水、電照及消防配套設(shè)施齊全。
⑵鋼結(jié)構(gòu)主要為1#廠房、4#廠房，該類建筑基礎(chǔ)為鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)，H型
鋼柱、鋼屋架、鋼檁條、鋼支撐，墻面彩鋼夾芯板，屋面彩鋼夾芯板。室內(nèi)地坪為細(xì)石混凝土地面或自流平地面。室內(nèi)安裝工程有動(dòng)力電纜、照明設(shè)施、消防栓北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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等。
⑶磚混結(jié)構(gòu)主要為門衛(wèi)及車庫，該建筑基礎(chǔ)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或帶形基礎(chǔ)，鋼筋砼構(gòu)造柱、圈梁、現(xiàn)澆混凝土板，承重結(jié)構(gòu)為240mm厚機(jī)磚砌筑墻體；外墻為水泥砂漿抹面并噴乳膠漆，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷涂料，地板磚或水泥地面，門多為鋼質(zhì)防火門，塑鋼窗，屋面為加氣砼塊保溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層；上水、下水及電照配套設(shè)施齊全。
3、房屋建筑物權(quán)證情況
納入本次評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物共8項(xiàng)，其中：7項(xiàng)已辦理《房屋所有權(quán)證》，
建筑面積共18,293.92平方米，名稱為鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓復(fù)式1002、門衛(wèi)、綜
合樓、1#廠房、食堂、宿舍樓和 4#廠房，上述房屋證載房屋所有權(quán)人為天津國
安盟固利新材料科技股份有限公司；1項(xiàng)建筑物名稱為車庫未《房屋所有權(quán)證》，
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司對(duì)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權(quán)屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔(dān)保等或有事項(xiàng)。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
（三） 評(píng)估過程
1．第一階段：準(zhǔn)備階段
評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托人提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對(duì)，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)申報(bào)表中評(píng)估項(xiàng)目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報(bào)的建筑物技術(shù)特征表所報(bào)數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對(duì)并加以調(diào)整。
2．第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段
對(duì)被評(píng)估建筑物逐一進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在調(diào)查時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。
評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。
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⑴結(jié)構(gòu)：根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。
⑵裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。
⑶設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。
⑷圍護(hù)結(jié)構(gòu)：查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。
3．第三階段：評(píng)估測(cè)算階段
查閱了典型建(構(gòu))筑物的有關(guān)圖紙及預(yù)決算資料，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌?chǎng)價(jià)格，按現(xiàn)行定額和行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估值計(jì)算。
4．第四階段：建筑物評(píng)估技術(shù)說明撰寫階段
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定等，編制“建筑物評(píng)估技術(shù)說明”。
（四） 評(píng)估依據(jù)
1．委托人提供所評(píng)的房屋建(構(gòu))筑物申報(bào)明細(xì)表；
2．房屋建筑物的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件或產(chǎn)權(quán)證明；
3．委托人提供本工程的預(yù)決算資料及施工圖紙；
4．天津市現(xiàn)行的《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價(jià)(2012)》及《天津市安裝工程預(yù)算基價(jià)(2012)》；
5．天津市現(xiàn)行的建設(shè)工程費(fèi)用定額；
6．中國人民銀行公布的基準(zhǔn)日貸款利率；
7．《天津市寶坻區(qū)2016年第12期建設(shè)工程造價(jià)信息》
8. 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291―2015）；
9. 《北京市建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金管理規(guī)定》(京財(cái)綜
(1999)1347號(hào))；
10. 《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》（建
辦標(biāo)〔2016〕4號(hào)）；
11. 《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）；
12. 其他評(píng)估參考資料。
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（五） 評(píng)估方法
根據(jù)各類房屋建(構(gòu))筑物的特點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，對(duì)于自建生產(chǎn)辦公用房本次評(píng)估采用重置成本法評(píng)估；對(duì)于外購商品房，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法評(píng)估。
1.重置成本法
成本法計(jì)算公式如下：
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
(1)重置全價(jià)的確定
房屋建筑物的重置全價(jià)一般包括：建筑安裝工程費(fèi)用、建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用和資金成本。房屋建筑物重置全價(jià)計(jì)算公式如下：
重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
① 建安綜合造價(jià)
根據(jù)工程圖紙和工程預(yù)算資料，依據(jù)《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價(jià)(2012)》、《天津市安裝工程預(yù)算基價(jià)(2012)》及《天津市寶坻區(qū)建設(shè)工程造價(jià)信息》，并結(jié)合《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》（建辦標(biāo)〔2016〕4 號(hào)）、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)），進(jìn)行套價(jià)計(jì)算，根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算材料價(jià)差，得出建安工程造價(jià)。
② 建設(shè)工程其他費(fèi)用
依據(jù)國家相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí)際情況，將被評(píng)估單位視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。
本次評(píng)估工程建設(shè)其他費(fèi)用取建安工程造價(jià)的8.29%加上每平方米110元的配套
費(fèi)及墻改基金，具體如下表所示：
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)依據(jù)
1 建設(shè)單位管理費(fèi) 建安工程造價(jià) 1.24% 津財(cái)建二[2005]28號(hào)
2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程造價(jià) 3.25% 天津市市場(chǎng)行情
3 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià) 2.39% 天津市市場(chǎng)行情
4 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安工程造價(jià) 0.40% 天津市市場(chǎng)行情
5 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 建安工程造價(jià) 0.90% 天津市市場(chǎng)行情
6 技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi) 建安工程造價(jià) 0.11% 天津市市場(chǎng)行情
以上合計(jì) 8.29%
7 墻改基金 建筑面積 10 財(cái)綜[2007]77號(hào)
③資金成本
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資金成本為評(píng)估對(duì)象在正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括建安工程造價(jià)、工程建設(shè)其他費(fèi)用）的籌資成本，即利息。根據(jù)項(xiàng)目工程的合理建設(shè)工期，按照基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的銀行貸款利率，分別測(cè)算出各房屋建（構(gòu)）筑物合理的資金成本。
人民幣貸款利率表
貸款 年利率（%）
一年以內(nèi)（含一年） 4.35
一至五年（含五年） 4.75
五年以上 4.9
結(jié)合委估資產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，確定其合理建設(shè)工期為一年，假設(shè)資金是均勻投入，計(jì)息時(shí)間為合理建設(shè)工期的一半，按同期貸款利率4.35%計(jì)算資金成本。
④重置全價(jià)
重置全價(jià)=除稅工程造價(jià)+除稅前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本
(2)綜合成新率的確定
建筑物按綜合成新率的方法計(jì)算。
綜合成新率的確定采用年限法成新率和勘察成新率兩種方法，取兩種方法的加權(quán)平均值為該建筑的綜合成新率。
綜合成新率＝年限法成新率×40%＋勘察成新率×60%。
年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%。
勘察成新率：房屋的完損等級(jí)是確定建筑物實(shí)際新舊程度的重要依據(jù)，房屋的完好等級(jí)越高，其價(jià)值越近重置價(jià)值，勘查成新率是根據(jù)建筑物的地基基礎(chǔ)、承重部件、墻體結(jié)構(gòu)部分、屋面、樓地面、內(nèi)外墻面裝修、門窗等建筑部分，以及水電衛(wèi)等設(shè)備部分現(xiàn)場(chǎng)狀況來確定各部分的完好分值，再根據(jù)各部分的完好分值進(jìn)行修正后，最終確定建筑物的勘查成新率（完好分值率）。
對(duì)于構(gòu)筑物，評(píng)估人員根據(jù)年限法成新率及勘查成新率實(shí)際情況來確定。
(3)評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
2.市場(chǎng)法
對(duì)同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)，且可收集到可供比較案例，則采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。即選擇符合條件的參照物，進(jìn)行交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，從而確定評(píng)估值。計(jì)算公式為：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價(jià)格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個(gè)別因素值/參照物房地產(chǎn)個(gè)別因素值 （六） 評(píng)估結(jié)果及分析
經(jīng)評(píng)估計(jì)算結(jié)果如下：房屋建筑物評(píng)估原值為44,810,400.00元，評(píng)估凈值
為40,540,506.00元。評(píng)估原值增值率為14.47%，評(píng)估凈值增值率為16.62%。
建（構(gòu)）筑物評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值率（%）
稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
房屋建 30,852,062.04 27,407,737.00 35,391,000.00 32,809,826.00 14.71 19.71
筑物
構(gòu)筑物 8,293,992.20 7,356,137.37 9,419,400.00 7,730,680.00 13.57 5.09
合計(jì) 39,146,054.24 34,763,874.37 44,810,400.00 40,540,506.00 14.47 16.62
2、增減值分析
(1)房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估原值增值主要原因：納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建(構(gòu))筑物，大部分于 2011年建成，近年來所在地的建材、人工及機(jī)械費(fèi)用比建造之日稍有增長，并且納入評(píng)估范圍的鴻基花園基準(zhǔn)日市場(chǎng)銷售價(jià)格較購買時(shí)有所上漲，故綜合導(dǎo)致評(píng)估原值增值。
(2)評(píng)估凈值增值幅度較大的主要原因：評(píng)估采用的耐用年限與會(huì)計(jì)采用的折舊年限不一致。
（七） 案例
案例一：綜合樓（房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表―序號(hào)6）
1、概況：
建成年月：2011年12月
建筑面積：1,801.96平方米
房產(chǎn)證號(hào)：房地證津字第124011408930號(hào)
賬面原值：4,802,507.98元
賬面凈值：4,220,203.78元
綜合樓為框架結(jié)構(gòu)，地上2層，層高3.6米，檐口高度7.2米，總建筑面積
1,801.96平方米，于2011年12月建成并投入使用。
該樓基礎(chǔ)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱，非承重北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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結(jié)構(gòu)采用 MU10 爐渣混凝土空心砌塊填充。裝修為外墻網(wǎng)格布抹面保溫，水泥
砂漿抹面并涂料處理，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷防瓷涂料，衛(wèi)生間內(nèi)墻瓷磚貼面，門廳大理石地面，室內(nèi)聚苯乙烯泡沫塑料板樓地面，花崗巖樓梯面；門廳為自動(dòng)感應(yīng)門，室內(nèi)成品木包門，部分為鋼質(zhì)防火門，雙玻平開塑鋼窗；混合砂漿天棚， 部分為鋁合金石膏板吊頂，屋面采用聚苯乙烯泡沫塑料保溫，細(xì)石混凝土及SBS改性瀝青防水卷材防水。安裝工程主要有上水、下水、電、消防及避雷配套設(shè)施齊全。
2、重置全價(jià)
(1)綜合造價(jià)
根據(jù)企業(yè)提供的工程預(yù)(決)算資料和建筑物的竣工圖紙，采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算時(shí)依據(jù)《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價(jià)(2012)》、《天津市安裝工程預(yù)算基價(jià)(2012)》及《天津市寶坻區(qū)建設(shè)工程造價(jià)信息》，對(duì)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)調(diào)整后套用現(xiàn)行取費(fèi)表得出建安工程造價(jià)。具體計(jì)算過程詳見下表：
建筑工程造價(jià)計(jì)算表
單位：人民幣元
序 費(fèi)用 費(fèi)用名稱 計(jì)算公式 費(fèi)率 金額(元)
號(hào) 代號(hào) (%)
1 A 施工圖預(yù)算子目計(jì)價(jià)合計(jì) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)) 1,438,766.46
2 A1 其中：人工費(fèi) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)中人工 410,471.41
費(fèi))
3 B 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)(一)合計(jì)Σ施工措施項(xiàng)目(一)計(jì)價(jià) 76,307.62
4 B1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目(一)計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 20,591.63
5 C 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)(二)合計(jì)Σ施工措施項(xiàng)目(二)計(jì)價(jià) 482,543.74
6 C1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目(二)計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 287,903.60
7 D 規(guī)費(fèi) [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)費(fèi)率 37 267,316.18
8 E 利潤 [(1)+(3)+(5)+(7)]*相應(yīng)利潤率 7.5 169,870.05
9 E1 其中：施工裝備費(fèi) [(1)+(3)+(5)+(7)]*相應(yīng)施工裝備費(fèi)費(fèi) 2 45,298.68
率
10 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應(yīng)稅率 11 267,828.45
11 G 含稅總價(jià) (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 2,702,632.49
裝修工程造價(jià)計(jì)算表
單位：人民幣元
序 費(fèi)用 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 費(fèi)率 金額(元)
號(hào) 代號(hào) (%)
1 A 施工圖預(yù)算子目計(jì)價(jià)合計(jì) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)) 1,248,440.22
2 A1 其中：人工費(fèi) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)中人工 375,224.32
費(fèi))
3 B 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)(一)合計(jì)Σ施工措施項(xiàng)目(一)計(jì)價(jià) 41,619.02
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4 B1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目(一)計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 12,157.28
5 C 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)(二)合計(jì)Σ施工措施項(xiàng)目(二)計(jì)價(jià) 37,117.37
6 C1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目(二)計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 16,942.39
7 D 規(guī)費(fèi) [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)費(fèi)率 37 150,330.13
8 E 利潤 [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)利潤率 24 110,813.01
9 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應(yīng)稅率 11 174,715.17
10 G 含稅總價(jià) (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(9) 1,763,034.91
安裝工程造價(jià)計(jì)算表
單位：人民幣元
序 費(fèi)用 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 費(fèi)率 金額
號(hào) 代號(hào) (%)
1 A 施工圖預(yù)算子目計(jì)價(jià)合計(jì) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)) 358,839.29
2 A1 其中：人工費(fèi) Σ(工程量×編制期預(yù)算基價(jià)中人工費(fèi)) 127,882.67
3 B 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)（一）合Σ施工措施項(xiàng)目（一）計(jì)價(jià) 6,423.94
計(jì)
4 B1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目（一）計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 1,980.08
5 C 措施項(xiàng)目預(yù)算計(jì)價(jià)（二）合Σ施工措施項(xiàng)目（二）計(jì)價(jià) 4,615.79
計(jì)
6 C1 其中：人工費(fèi) Σ施工措施項(xiàng)目（二）計(jì)價(jià)中人工費(fèi) 1,252.69
7 D 規(guī)費(fèi) [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)費(fèi)率 37 48,749.52
8 E 利潤 [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)利潤率 24.81 31,397.14
9 E1 其中：施工裝備費(fèi) [(2)+(4)+(6)]*相應(yīng)施工裝備費(fèi)費(fèi)率 11 46,049.14
10 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應(yīng)稅率 11 49,502.83
11 G 含稅總價(jià) (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 499,528.52
含稅工程造價(jià)=建筑工程造價(jià)+裝修工程造價(jià)+安裝工程造價(jià)
=4,965,195.92元
除稅工程造價(jià)＝含稅工程造價(jià)-各工程稅金
＝4,473,149.48元
(2) 工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算過程
依據(jù)國家相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí)際情況，將被評(píng)估單位視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。
本次評(píng)估工程建設(shè)其他費(fèi)用取建安工程造價(jià)的8.29%加上每平方米110元的配套
費(fèi)及墻改基金，詳見工程建設(shè)其他費(fèi)用取費(fèi)表。
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)依據(jù)
1 建設(shè)單位管理 建安造價(jià) 1.24% 津財(cái)建二[2005]28號(hào)
費(fèi)
2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安造價(jià) 3.25% 河北省市場(chǎng)行情
3 工程建設(shè)監(jiān)理 建安造價(jià) 2.39% 河北省市場(chǎng)行情
費(fèi)
4 招標(biāo)代理服務(wù) 建安造價(jià) 0.40% 河北省市場(chǎng)行情
費(fèi)
5 可行性研究費(fèi) 建安造價(jià) 0.90% 河北省市場(chǎng)行情
6 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 建安造價(jià) 0.11% 河北省市場(chǎng)行情
費(fèi)
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序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)依據(jù)
以上合計(jì) 8.29%
7 墻改基金 建筑面積 10 財(cái)綜[2007]77號(hào)
含稅工程建設(shè)其他費(fèi)用＝含稅建安工程造價(jià)×工程建設(shè)其他費(fèi)費(fèi)率+建筑面積×10
＝4,965,195.92×8.29%+1,801.96×10
＝429,634.34(元)
除稅工程建設(shè)其他費(fèi)用=含稅建安工程造價(jià)×（工程建設(shè)其他費(fèi)費(fèi)率-建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)率）÷（1+6%）+含稅建安工程造價(jià)×建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)率+建筑面積×10
=4,965,195.92×（8.29%-1.24%）÷（1+6%）+4,965,195.92×1.24%+1,801.96×10
=409,820.40元
(3)資金成本
該建筑工期按整體項(xiàng)目投資規(guī)模正常建設(shè)期1年計(jì)算，建設(shè)工期內(nèi)假設(shè)資金
均勻投入，貸款利率按一年以內(nèi)（含1年）貸款利率4.35%計(jì)算。
資金成本=（含稅建安工程造價(jià)+含稅工程建設(shè)其他費(fèi)用）×4.35%×1/2
=(4,965,195.92+429,634.34)×4.35%×1/2
=114,640.14(元)
(4)重置全價(jià)
重置全價(jià)=除稅建安綜合造價(jià)+除稅前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本
=4,473,149.48+409,820.40+114,640.14
=5,017,400.00(元)(取整)
3、成新率
(1)成新率：本工程采用綜合成新率的方法計(jì)算。
綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率×60%。
綜合樓耐用年限為60年，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用5.08年，尚可使用54.92
年。
理論成新率=尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%
=54.92÷60×100%
=92%（取整）
現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果如下表所示：
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現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率計(jì)分表
工程 項(xiàng)目 鑒定分?jǐn)?shù) 技術(shù)狀況鑒定情況
部位 標(biāo)準(zhǔn)分 評(píng)定分
地基基礎(chǔ) 25 25 基礎(chǔ)有足夠的承載力，無不均勻下沉；
結(jié)構(gòu) 承重構(gòu)件 25 25 承重構(gòu)件基本完好；
部分 非承重墻 15 15 非承重構(gòu)件基本完好；
(54％) 屋面 20 20 不滲漏保溫隔熱層完好；
地面 15 12 地面基本牢固，局部有空鼓；
小計(jì) 100 97
門窗 30 27 門窗開關(guān)基本靈活，局部油漆老化掉皮；
裝修 外墻面 25 23 外墻面基本完好；
部分 內(nèi)墻面 25 23 內(nèi)粉飾局部有空鼓，裂縫；
(35％) 頂棚 20 18 基本完好；
小計(jì) 100 91
電照 30 27 基本完好，個(gè)別部件受損；
設(shè)備 水衛(wèi) 30 27 基本完好，個(gè)別輕微滲漏；
部分 采暖 20 18 基本完好輕度陳舊可用；
(11％) 消防 20 18 基本完好，個(gè)別部件受損；
小計(jì) 100 90
成新率 成新率=97%×54%＋91%×35%＋90%×11%=94%（取整）
綜合成新率(%)=92×40%+94×60%=93%
4、評(píng)估值
評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率
=5,017,400.00×93%
=4,666,182.00(元)
案例二：鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓復(fù)式1002（房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表―序號(hào)1）
1、委估房產(chǎn)概況
委估的商品房為盟固利新材料公司在深圳市的辦事處用房-鴻基花園西區(qū) 5
號(hào)樓復(fù)式 1002，為購買取得的商品房，盟固利新材料公司在購買后對(duì)房屋進(jìn)行
了裝修，作為辦事處用房使用，房屋維護(hù)情況良好，目前正常使用。
產(chǎn)權(quán)狀況：盟固利新材料公司購置的鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓復(fù)式1002，該房
屋已辦理房地產(chǎn)權(quán)證，證號(hào)為深房地字第6000463176號(hào)，證載權(quán)利人名稱為天
津國安盟固利新材料科技股份有限公司。
鴻基花園2001年11月建成，坐落于深圳市龍崗區(qū)龍崗中心城4區(qū)，地上共
10層，委估房屋位于第10層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，用途為住宅，普通裝修，所坐
落的土地使用年限為70年出讓用地。本次作為評(píng)估案例的物業(yè)位于第1002室，
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建筑面積為185.68平方米。
（1）區(qū)域因素
A．地理位置及繁華程度：該房屋位于深圳市龍崗區(qū)龍崗中心城4區(qū)，東臨
西浦路，西臨吉祥路，南臨鴻進(jìn)路，北臨新鴻苑等住宅區(qū)，并且緊鄰龍崗萬科廣場(chǎng)，商業(yè)繁華程度較高。
B．基礎(chǔ)設(shè)施完善程度：待估房地產(chǎn)所在地區(qū)水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善，供給有保證。
C．公共設(shè)施完善程度：待估房地產(chǎn)所在地區(qū)有商場(chǎng)、辦公、購物中心等設(shè)施和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。
D．交通便捷度：待估房地產(chǎn)所在區(qū)域，緊臨吉祥路，交通極為便捷，有多路公交車經(jīng)過。
E．環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀：待估房地產(chǎn)屬于為三好商圈，有較好的景觀，環(huán)境質(zhì)量較好。
F．區(qū)域規(guī)劃：符合城市規(guī)劃要求。
（2）個(gè)別因素
A．臨街狀況：東臨西浦路，西臨吉祥路，南臨鴻進(jìn)路，北臨新鴻苑等住宅區(qū)。
B．建筑年代：待估房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)于 2001年竣工，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，待估物
業(yè)維護(hù)保養(yǎng)較好，使用正常。
C．裝修條件：外墻為墻磚；室內(nèi)墻面主要為白色立邦漆，臥室地面鋪木地板；公共區(qū)域地面地磚，墻面乳膠漆或壁紙；衛(wèi)生間精裝修，潔具一般。
D．設(shè)施設(shè)備條件：大樓各項(xiàng)設(shè)施齊全，包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)），通訊設(shè)施齊全，消防自動(dòng)化系統(tǒng)（煙感報(bào)警系統(tǒng)、手動(dòng)報(bào)警閥、采集煙濃度和溫度、實(shí)時(shí)的火警狀態(tài)報(bào)警、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)）。
E．樓層：10層。
F．朝向：南北向。
2、評(píng)估分析計(jì)算
待估房地產(chǎn)為購買的商品房，目前該地段商品房市場(chǎng)上存在較多的交易案例。我們首先收集市場(chǎng)的相關(guān)信息（如商品房市場(chǎng)銷售價(jià)、位置、建筑概況等）北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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及現(xiàn)場(chǎng)勘查，選用臨近地區(qū)或同一地區(qū)的與待估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、功能類似的（同一類物業(yè)性質(zhì)的）具有較強(qiáng)相關(guān)性和替代性的三個(gè)或以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，再根據(jù)委估資產(chǎn)與可比實(shí)例的狀態(tài)，從區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等方面分別對(duì)可比實(shí)例的交易價(jià)格進(jìn)行比較和修正，從而得出委估房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格，然后將比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，即得到待估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值。
可比實(shí)例1：鴻基花園（低層）
與評(píng)估對(duì)象相距約0.2公里，精裝修，復(fù)式結(jié)構(gòu)，建筑面積為192平方米，
交易價(jià)格為25,000.00元/平方米；
可比實(shí)例2：新亞洲花園（11/11）
與評(píng)估對(duì)象相距約1.1公里，緊鄰龍城公園，普通裝修，復(fù)式結(jié)構(gòu)，建筑面
積為92平方米，交易價(jià)格為27,173.00元/平方米；
可比實(shí)例3：新亞洲花園（11/11）
與評(píng)估對(duì)象相距約1.1公里，緊鄰龍城公園，豪華裝修，復(fù)式結(jié)構(gòu)，建筑面
積為110平方米，交易價(jià)格為27,272.00元/平方米；
評(píng)估對(duì)象與比較實(shí)例的比較情況見下表：
（1）進(jìn)行時(shí)間因素修正
交易日期修正=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)。
設(shè)定可比實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)為 100，各可比實(shí)例交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)
日相比，確定各可以實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)。
（2）進(jìn)行交易因素修正
交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)/比較實(shí)例的交易情況指數(shù)。
設(shè)定待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)為 100，比較實(shí)例的交易情況均為正
常交易，交易情況修正系數(shù)為100/100。
（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素指數(shù)/比較實(shí)例的區(qū)域因素指數(shù)。
（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正
個(gè)別因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)/比較實(shí)例的個(gè)別因素指數(shù)。
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比較因素條件說明見下表：
比較因素 說明 待估房地產(chǎn) 比較案例1 比較案例2 比較案例3
房地產(chǎn)名稱 鴻基花園西區(qū)5號(hào) 鴻基花園 新亞洲花園 新亞洲花園
樓1002室
所在層數(shù)/總層數(shù) 10/10 低層 11/11 11/11
龍崗區(qū)龍崗中心城 龍崗區(qū)龍崗中心 龍崗中心城- 龍崗中心城-龍翔
詳細(xì)地址 4區(qū) 城4區(qū) 龍翔大道與吉 大道與吉祥中路
祥中路交叉處 交叉處
建筑面積(平方米) 185.68平方米 192平方米 92平方米 110平方米
產(chǎn)權(quán)證 是否齊全,已有或尚 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證
缺何證
土地使用權(quán)性質(zhì) 出讓 出讓 出讓 出讓
結(jié)構(gòu)形式 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu)
建筑物層凈高 2.8米 2.8米 2.8米 2.8米
交易價(jià)格（售價(jià)） 元/平方米 25000 27173 27272
物業(yè)管理費(fèi) 元/平方米.月 1.5元 1.5元 2元 2元
交易情況 正常交易/非正常交 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
易
區(qū)位優(yōu)劣描述:市中
地理位置和 心\較繁華地區(qū)\一般 繁華地區(qū) 繁華地區(qū) 較繁華地區(qū) 較繁華地區(qū)
繁華程度 地區(qū)\偏僻地區(qū)
人口和物業(yè)的聚集 聚集度高 聚集度高 聚集度較高 聚集度高
程度描述
基礎(chǔ)設(shè)施完 水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè) 水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè) 水電氣熱等基礎(chǔ) 水電等基礎(chǔ)設(shè) 水電等基礎(chǔ)設(shè)施
善程度 施描述 施齊全 設(shè)施齊全 施齊全 齊全
公共配套設(shè) 學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等 商業(yè)、服務(wù)、銀行 商業(yè)、服務(wù)、銀行 商業(yè)、服務(wù)、 商業(yè)、服務(wù)、銀
區(qū) 施完善程度 公共設(shè)施描述 等齊全 等齊全 銀行等齊全 行等齊全
域 交通便捷程 附近主要干路及物 吉祥路,靠近龍崗 吉祥路,靠近龍崗 龍翔大道與吉 龍翔大道與吉祥
因 業(yè)與他們的通達(dá)情
素 度 況描述。 萬科廣場(chǎng) 萬科廣場(chǎng) 祥中路交叉處 中路交叉處
空氣和噪音、周圍景 中心區(qū)域，景觀較 中心區(qū)域，景觀較 中心區(qū)域，緊 中心區(qū)域，緊鄰
環(huán)境質(zhì)量、 觀等描述 好 好 鄰龍城公園， 龍城公園，景觀
周圍景觀 景觀好 好
小區(qū)的建筑密度和 容積率高 容積率高 容積率高 容積率高
容積率描述
區(qū)域規(guī)劃 地區(qū)的規(guī)劃及對(duì)物 三好商圈 三好商圈 三好商圈 三好商圈
業(yè)使用的影響描述
東臨西浦路，西臨 東臨西浦路，西臨 東臨吉祥路， 東臨吉祥路，西
臨街情況及對(duì)物業(yè) 吉祥路，南臨鴻進(jìn) 吉祥路，南臨鴻進(jìn) 西臨怡翠路， 臨怡翠路，南臨
臨街狀況 使用的影響描述 路，北臨新鴻苑等 路，北臨新鴻苑等 南臨公園大地 公園大地小區(qū)，
住宅區(qū)，并且緊鄰 住宅區(qū)，并且緊鄰 小區(qū)，北臨清 北臨清林路
龍崗萬科廣場(chǎng) 龍崗萬科廣場(chǎng) 林路
個(gè) 建筑年代 期房/新房/舊房 2001年 2001年 2002年 2002年
別 內(nèi)外裝修和主要材
因 裝修條件 料的描述:毛坯房\簡 簡單裝修 精裝修 豪華裝修 精裝修
素 單裝修\精裝修
工程質(zhì)量 較好 較好 較好 較好
建筑結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu)
平面北布京置天健興平業(yè)面資布產(chǎn)置評(píng)估的有優(yōu)限劣公司 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式 復(fù)式
樓層 10 低層 11 11
朝向 南北向 南北向 南北向 南北向
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比較因素 待估房地產(chǎn) 案例1 案例2 案例3
房地產(chǎn)名稱 鴻基花園西區(qū)5號(hào)樓 鴻基花園 新亞洲花園 新亞洲花園
1002室
交易價(jià)格 25000 27173 27272
時(shí)間因素（交易日期） 2016年12月 2016年12月 2016年12月
交易情況 正常交易/非正常交 正常交易 正常交易 正常交易
易
地理位置和繁華程度 相同 略差 略差
區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施完善程度 相同 相同 相同
域 公共設(shè)施完善程度 見待估房地產(chǎn)概況 相同 相同 相同
因 交通便捷度 描述 相同 相同 相同
素 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 相同 略好 略好
區(qū)域規(guī)劃 相同 相同 相同
臨街狀況 相同 相同 相同
建筑年代 相同 相似 相似
個(gè) 裝修條件 見待估房地產(chǎn)概況 略好 好 略好
別
因 設(shè)施設(shè)備條件 描述 相似 相似 相似
素
樓層 略好 相似 相似
朝向 相似 相似 相似
比較因素條件指數(shù)表見下表：
比較因素 權(quán)重 待估房地 案例1 案例2 案例3
產(chǎn)
交易價(jià)格 1.00 25000 27173 27272
交易日期修正指數(shù) 1.00 100 100 100 100
交易條件 1.00 100 100 100 100
地理位置和繁華程度 0.20 100 100 95 95
基礎(chǔ)設(shè)施完善程度 0.20 100 100 100 100
區(qū) 公共設(shè)施完善程度 0.15 100 100 100 100
域 交通便捷度 0.20 100 100 100 100
因
素 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 0.20 100 100 105 105
區(qū)域規(guī)劃 0.05 100 100 100 100
加權(quán)合計(jì) 1.00 100 100 100 100
臨街狀況 0.30 100 100 100 100
建筑年代 0.15 100 100 100 100
個(gè) 裝修條件 0.25 100 105 110 105
別 設(shè)施設(shè)備條件 0.15 100 100 100 100
因
素 樓層 0.10 100 105 100 100
朝向 0.05 100 100 100 100
加權(quán)合計(jì) 1.00 100 101.75 102.50 101.25
比較因素修正系數(shù)，見下表：
比較因素 待估房地產(chǎn) 案例1 案例2 案例3
交易價(jià)格 25000 27173 27272
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時(shí)間因素 （ ）/100 1.00 1.00 1.00
交易條件 100/（） 1.00 1.00 1.00
區(qū)域因素 100/（） 1.00 1.00 1.00
個(gè)別因素 100/（） 0.98 0.98 0.99
比準(zhǔn)價(jià)格 26,043 24,500 26,630 26,999
（5）計(jì)算市場(chǎng)價(jià)值
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易條件修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
最終計(jì)算得到鴻基花園西區(qū) 5 號(hào)樓 1002 室市場(chǎng)比較法測(cè)算比準(zhǔn)單價(jià)為
26,043元/平方米。
（三）評(píng)估結(jié)果的確定
評(píng)估總值＝建筑面積×單價(jià)
＝185.68×26,043
=4,836,000.00元（取整）
（本頁以下無正文）
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三、固定資產(chǎn)―設(shè)備評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
納入評(píng)估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)分為機(jī)器設(shè)備、車輛、電子及辦公設(shè)備三大類，設(shè)備賬面原值16,582,496.97元，賬面凈值8,445,031.22元。具體如下表：金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 賬面原值 賬面凈值
機(jī)器設(shè)備 12,591,143.47 7,619,929.76
車輛 2,204,398.16 187,381.96
電子設(shè)備 1,786,955.34 637,719.50
合計(jì) 16,582,496.97 8,445,031.22
（二）設(shè)備概況
盟固利新材料公司位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號(hào)路，成立于2009年11
月。委估設(shè)備包括機(jī)器設(shè)備、車輛、電子及辦公設(shè)備三大類，主要分布于盟固利新材料公司各廠房及辦公室內(nèi)。
1．主要設(shè)備特點(diǎn)
（1）機(jī)器設(shè)備
機(jī)器設(shè)備共計(jì)140項(xiàng)，主要包括26米全自動(dòng)雙推板隧道電阻爐、30米全自
動(dòng)雙推板隧道電阻爐、電子掃描顯微鏡、電磁分離機(jī)、真空加料機(jī)等，購置于2010年7月至2016年12月間，上述機(jī)器設(shè)備存放在盟固利新材料公司的廠房內(nèi)。設(shè)備由工作人員定期維護(hù)保養(yǎng)，能正常使用。
（2）車輛
運(yùn)輸設(shè)備共計(jì)7輛，包括奧迪轎車2輛、奧迪越野1輛、別克商務(wù)車1輛，
捷達(dá)1輛、叉車2輛，購置于2009年12月至2013年6月間，上述車輛均可正
常使用。
（3）電子辦公設(shè)備共計(jì)698項(xiàng)，主要為電腦、空調(diào)、打印機(jī)、辦公家具、
食堂設(shè)備等，購置于2009年12月至2016年12月間，上述電子設(shè)備存放在各辦
公室及食堂內(nèi)。設(shè)備由工作人員定期維護(hù)保養(yǎng)，均正常使用。
2．設(shè)備的管理及維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備日常維護(hù)工作主要由設(shè)備操作人員執(zhí)行，主要體現(xiàn)于設(shè)備定期維修、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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維護(hù)計(jì)劃等。
設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況記錄，主要來源：設(shè)備交接班記錄。
（三）評(píng)估依據(jù)
1. 企業(yè)提供的 《設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表》；
2. 機(jī)械工業(yè)出版社《中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；
3. 設(shè)備購置合同和發(fā)票；
4. 車輛行駛證；
5. 《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第538
號(hào)）；
6. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國財(cái)政部
國家稅務(wù)總局令第50號(hào)）；
7. 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅
試點(diǎn)的通知2013年（106）號(hào)文；
8. 商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào)《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制
報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；
9. 有關(guān)網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)；
10.國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及價(jià)格信息資料；
11.評(píng)估人員市場(chǎng)詢價(jià)及向設(shè)備制造廠詢價(jià)收集的價(jià)格信息；
12.評(píng)估人員收集的其他資料。
（四）評(píng)估過程
1．第一階段：準(zhǔn)備階段
（1）為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)及資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的內(nèi)容，向企業(yè)有關(guān)資產(chǎn)管理部門及使用部門下發(fā)《設(shè)備調(diào)查表》，并指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填寫，以此作為評(píng)估的參考資料。
（2）評(píng)估人員對(duì)企業(yè)提供的申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行檢查，對(duì)表中的錯(cuò)填、漏填等不符合要求的部分，提請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充。
2．第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段
（1）現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)設(shè)備，查閱主要設(shè)備的竣工決算及驗(yàn)收記錄、運(yùn)行日志、重大事故報(bào)告書、大修理和技改等技術(shù)資料和文件，并通過向設(shè)備管理人員和操作人員詳細(xì)了解設(shè)備的現(xiàn)狀和對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行必要的詳細(xì)勘察，掌握設(shè)備目前北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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的技術(shù)狀況。
（2）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果進(jìn)一步修正企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，然后由企業(yè)蓋章，作為評(píng)估的依據(jù)。
（3）對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的設(shè)備及車輛的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核查，如：抽查重大或進(jìn)口設(shè)備的購置合同，復(fù)驗(yàn)車輛行駛證等。
3．第三階段：評(píng)估測(cè)算階段
評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況以及收集的評(píng)估資料進(jìn)行集中作價(jià)，綜合分析評(píng)估結(jié)果的可靠性，增（減）值率的合理性，對(duì)可能影響評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的因素進(jìn)行了復(fù)查，在經(jīng)審核修改的基礎(chǔ)上，匯總設(shè)備評(píng)估明細(xì)表。
4．第四階段：撰寫設(shè)備評(píng)估說明
按資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，撰寫設(shè)備評(píng)估技術(shù)說明。
（五）評(píng)估方法
采用重置成本法，確定機(jī)器設(shè)備、車輛及電子設(shè)備的評(píng)估價(jià)值，計(jì)算公式為：
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
1、確定重置全價(jià)
（1）機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)
機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)由設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、其他費(fèi)用和資金成本等五部分組成。重置全價(jià)計(jì)算公式：
重置全價(jià)＝設(shè)備購置費(fèi)＋安裝工程費(fèi)＋設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＋其他費(fèi)用＋資金成本-可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅
①設(shè)備購置費(fèi)的確定
依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，設(shè)備購置費(fèi)由設(shè)備原價(jià)及設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)組成。
1）設(shè)備原價(jià)
主要通過向生產(chǎn)廠家詢價(jià)、參照機(jī)價(jià)網(wǎng)等價(jià)格資料及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。
增值稅可抵扣金額的確定：根據(jù)財(cái)稅[2008]170號(hào)，自2009年1月1日起，
增值稅一般納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號(hào))和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第 50號(hào))的有關(guān)規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
2）運(yùn)雜費(fèi)
以購置價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備所在地的距離不同，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)雜費(fèi)時(shí)，則不計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)。
②安裝工程費(fèi)的確定
參照《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》第四篇《國內(nèi)設(shè)備安裝費(fèi)概算指標(biāo)》，計(jì)取安裝工程費(fèi)。如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負(fù)責(zé)安裝調(diào)試時(shí)，則不計(jì)取安裝工程費(fèi)。
③設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的確定
參照《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》第五篇《國內(nèi)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)概算指標(biāo)》，計(jì)取設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。
④工程建設(shè)其他費(fèi)用的確定
按國家相關(guān)規(guī)定、有關(guān)取費(fèi)文件和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確定。
⑤資金成本的確定
根據(jù)建設(shè)工期，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的貸款利率，并按資金均勻投入考
慮。
資金成本=總投資×現(xiàn)行固定資產(chǎn)貸款利率×建設(shè)周期×1/2
（2）運(yùn)輸車輛重置全價(jià)
車輛重置全價(jià)由車輛購置價(jià)、車輛購置附加稅、其他費(fèi)用（如驗(yàn)車費(fèi)、牌照費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等）及可抵扣增值稅四部分構(gòu)成。
車輛購置價(jià)：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場(chǎng)價(jià)格確定。
車輛購置稅：按現(xiàn)行稅法，以不含增值稅的車輛購置價(jià)乘以稅率 10%計(jì)
算。
可抵扣的車輛增值稅：根據(jù)稅法財(cái)稅2013[106]號(hào)文，2013年8月1日起原
增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅率為17%。
其他費(fèi)用：依據(jù)地方車輛管理部門的合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水平確定。
對(duì)于早期生產(chǎn)或目前已停產(chǎn)的車輛參照近期二手市場(chǎng)行情確定評(píng)估值。
（3）電子設(shè)備重置全價(jià)
根據(jù)市場(chǎng)信息及《辦公設(shè)備及家用電器報(bào)價(jià)》等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，確定評(píng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般不計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等，確定其重置全價(jià)：
重置全價(jià)=購置價(jià)
2、成新率的確定
（1）機(jī)器設(shè)備成新率
按機(jī)器設(shè)備的已使用年限，評(píng)估確定的不同類型設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限及根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況和設(shè)備的大修周期確定的超過經(jīng)濟(jì)壽命年限的尚可使用年限，計(jì)算成新率：
理論成新率＝(1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限)×100%或[尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)]×100%
通過現(xiàn)場(chǎng)勘察設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)運(yùn)行、修理、管理檔案資料，對(duì)設(shè)備各組成部分進(jìn)行勘察，確定其勘察成新率。
（2）車輛成新率
根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào)《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制
報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，按已使用年限和已行駛里程分別計(jì)算成新率，依據(jù)孰低原則確定理論成新率；并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察車輛的外觀、整車結(jié)構(gòu)，發(fā)動(dòng)機(jī)結(jié)構(gòu)、電路系統(tǒng)、制動(dòng)性能、尾氣排放等狀況，確定是否增減修正分值來確定綜合成新率，年限法及里程法公式如下：
使用年限成新率＝(規(guī)定使用年限－已使用年限)÷規(guī)定使用年限×100%
行駛里程成新率＝(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)÷規(guī)定行駛里程×100%
理論成新率＝Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)
（3）電子設(shè)備成新率
成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限)×100%
3、確定評(píng)估值
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
對(duì)早期生產(chǎn)的或超過經(jīng)濟(jì)壽命年限的，目前已無同類型號(hào)的電子設(shè)備則參照近期二手市場(chǎng)行情確定評(píng)估值。
（六）評(píng)估結(jié)果及分析
1.評(píng)估結(jié)果
經(jīng)評(píng)估，設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估原值為15,345,012.00元，評(píng)估凈值為
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10,270,483.92元。評(píng)估原值增值率-7.46%，評(píng)估凈值增值率21.62%。設(shè)備評(píng)估
結(jié)果匯總表見下表：
設(shè)備評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值率（%）
項(xiàng)目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
機(jī)器設(shè)備 12,591,143.47 7,619,929.76 12,440,400.00 8,187,657.00 -1.20 7.45
車輛 2,204,398.16 187,381.96 1,388,500.00 1,191,524.00 -37.01 535.88
電子設(shè)備 1,786,955.34 637,719.50 1,516,112.00 891,302.92 -15.16 39.76
合計(jì) 16,582,496.97 8,445,031.22 15,345,012.00 10,270,483.92 -7.46 21.62
2.增減值分析
（1）機(jī)器設(shè)備評(píng)估凈值增值的主要原因主要是設(shè)備的會(huì)計(jì)折舊年限短于其經(jīng)濟(jì)壽命年限及評(píng)估原值增值。
（2）車輛原值減值是由于車輛賬面價(jià)值含增值稅，本次評(píng)估時(shí)重置全價(jià)扣除了增值稅及部分車輛按二手價(jià)格確定，故導(dǎo)致評(píng)估原值減值；凈值增值主要是由于會(huì)計(jì)折舊年限與其經(jīng)濟(jì)壽命年限不一致。
（3）電子設(shè)備原值減值是由于電子設(shè)備更新?lián)Q代較快，受市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)，另外部分較舊的設(shè)備以二手市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估值，故導(dǎo)致評(píng)估原值減值；凈值增值主要是由于會(huì)計(jì)折舊年限與其經(jīng)濟(jì)壽命年限不一致。
（七）典型案例
案例一：30米全自動(dòng)雙推板隧道電阻爐（機(jī)器設(shè)備評(píng)估明細(xì)表第25項(xiàng)）
一）設(shè)備概況；
設(shè)備名稱：30米全自動(dòng)雙推板隧道電阻爐
生產(chǎn)廠家：陜西華星電子集團(tuán)有限公司窯爐設(shè)備分公司
產(chǎn)地：中國
規(guī)格型號(hào)：TTZLS-3/30000
購置日期：2011年12月1日
賬面原值：804,648.87元
賬面凈值：441,124.95元
設(shè)備數(shù)量：1臺(tái)
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設(shè)備概況：該設(shè)備由陜西華星電子集團(tuán)有限公司窯爐設(shè)備分公司生產(chǎn)，該設(shè)備針對(duì)電池正極材料的優(yōu)化設(shè)計(jì)，采用輕質(zhì)保溫材料產(chǎn)生良好的熱效率和節(jié)能效果。爐膛設(shè)置隔梁，可以對(duì)各溫度區(qū)域的氣氛和供氣量進(jìn)行方便調(diào)整。全自動(dòng)送料系統(tǒng)方便用戶上下料。適用于大批量生產(chǎn)，從原料到燒成工藝穩(wěn)定、一致性好。
主要設(shè)備參數(shù)
窯爐外形尺寸：33.5×2.95×1.6m（L×W×H）
爐膛尺寸：30×0.75×0.21m（L×W×H）
推板尺寸：340×340×30mm 材質(zhì)：剛玉莫來石
爐口尺寸：720×210mm（從滑軌上平面到窯頂磚下平面）
料盒尺寸：320×320×70mm
最高溫度：1100℃（以進(jìn)口測(cè)溫塊測(cè)定為準(zhǔn)）
常用溫度：1050℃（以進(jìn)口測(cè)溫塊測(cè)定為準(zhǔn)）
二）評(píng)定估算
1、重置全價(jià)的確定
（1）該設(shè)備由陜西華星電子集團(tuán)有限公司窯爐設(shè)備分公司生產(chǎn)并銷售，經(jīng)向陜西華星電子集團(tuán)有限公司窯爐設(shè)備分公司詢價(jià)其目前的含稅售價(jià)(包含運(yùn)輸費(fèi))為790,000.00元/套，因此不含稅售價(jià)為790,000.00/1.17=675,213.68元/套。(2)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)
該設(shè)備的售價(jià)里已包含運(yùn)雜費(fèi)，故本次評(píng)估運(yùn)雜費(fèi)率取零。
(3)安裝調(diào)試費(fèi)
參照《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》第四篇《國內(nèi)設(shè)備安裝費(fèi)概算指標(biāo)》，計(jì)取安裝工程費(fèi)，確定本次評(píng)估安裝調(diào)試費(fèi)率為其含稅購置價(jià)的5.00%，即不含稅安裝調(diào)試費(fèi)=790,000.00×5.00%/1.11=35,585.59(元)。
(4)基礎(chǔ)費(fèi)
參照《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》第五篇《國內(nèi)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)概算指標(biāo)》，計(jì)取設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)，確定本次評(píng)估基礎(chǔ)費(fèi)用率為其購置價(jià)的3.00%，即不含稅基礎(chǔ)費(fèi)=790,000.00×3.00%/1.11=21,351.35(元)
(5)工程建設(shè)其它費(fèi)用
其他費(fèi)用根據(jù)《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布
<工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定>
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的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）來確定。其他費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)
計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等。
序號(hào) 費(fèi)用名稱 取費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率(%) 取費(fèi)依據(jù)
1 建設(shè)單位管理費(fèi) 建安造價(jià) 1.24% 天津市市場(chǎng)行情
2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安造價(jià) 3.25% 天津市市場(chǎng)行情
3 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安造價(jià) 2.39% 天津市市場(chǎng)行情
4 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安造價(jià) 0.40% 天津市市場(chǎng)行情
5 可行性研究費(fèi) 建安造價(jià) 0.90% 天津市市場(chǎng)行情
6 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 建安造價(jià) 0.11% 天津市市場(chǎng)行情
合計(jì) 8.29%
確定本次評(píng)估工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用為=(設(shè)備購置價(jià)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi))×（8.29% -1.24%）/1.06+(設(shè)備購置價(jià)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi))×1.24%=66,831.31元。
(6)資金成本：
該設(shè)備的合理建設(shè)工期為1年，央行公布的基準(zhǔn)日六個(gè)月至1年（含1年）
期銀行貸款年利率為4.35%。
資金成本=(設(shè)備購置價(jià)+（安裝調(diào)試費(fèi)×1.11+基礎(chǔ)費(fèi)×1.11+工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用×1.06+(設(shè)備購置價(jià)+安裝調(diào)試費(fèi)×1.11+基礎(chǔ)費(fèi)×1.11)×8.29%）×綜合貸款利率×建設(shè)工期/2
=20,130.36(元)
(7)重置全價(jià)：
重置全價(jià)=含稅購置價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi) +工程建設(shè)前期及
其他費(fèi)用+資金成本-增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額
=790,000.00+35,585.59+21,351.35+66,831.31+20,130.36+14,786.32
=819,100.00(元)取整
2．綜合成新率的確定：
（1）理論成新率：
該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限為15年，從2011年12月投入使用，到評(píng)估基準(zhǔn)日
已使用5.09年。則：
理論成新率η1＝(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%
＝(15-5.09)/15×100％
＝66.07%
（2）綜合成新率η：
評(píng)估人員與技術(shù)人員一道，現(xiàn)場(chǎng)勘察該電阻爐外觀及其運(yùn)行狀況，并向值班北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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人員了解維護(hù)、檢修及故障處理等情況，查閱相關(guān)規(guī)范規(guī)程、運(yùn)行記錄、檢修記錄、安全性能檢驗(yàn)報(bào)告等文件資料，按各部分價(jià)值與整套設(shè)備的比例，確定相應(yīng)得分值，現(xiàn)勘察判定該設(shè)備技術(shù)狀態(tài)評(píng)分如下：
序號(hào) 部件名稱 現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定 標(biāo)準(zhǔn)分 評(píng)估分
1 電阻爐主體 外表面輕度磨損，結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，運(yùn)行基本正常 30 21
2 電器部分 功率基本穩(wěn)定，能滿足供電需要 25 18
輸送系統(tǒng) 輸送軸輕微磨損，性能較好，基本滿足生產(chǎn)需
3 求 25 15
4 其他 工作正常，基本滿足生產(chǎn)需要 20 12
合計(jì) 100 66
該電阻爐現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率為66%。
（3）綜合成新率
綜合成新率=年限成新率×0.4+勘察成新率×0.6
=66.07%×0.4+66%×0.6
=66%（取整）
3、評(píng)估值的確定：
評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率
＝819,100.00×66％
＝540,606.00(元)
案例二：奧迪轎車（車輛評(píng)估明細(xì)表第7項(xiàng)）
（一）車輛概況：
車輛名稱：奧迪越野
車輛牌號(hào)：津MQW086；
車輛型號(hào)：奧迪WAUAGD4L
生產(chǎn)廠家：德國大眾；
賬面原值：1,000,000.00元；
賬面凈值：393,750.03元；
啟用時(shí)間：2013年6月；
（二）重置全價(jià)的確定：
1．車輛購置價(jià)：經(jīng)市場(chǎng)詢價(jià)，該型號(hào)車輛的購置價(jià)（含稅）為944,900.00
元，故不含稅購置價(jià)為944,900.00/1.17=807,606.84元；
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2．車輛購置稅：按增值稅前價(jià)的10％計(jì)算：
3．車輛購置稅＝(車輛購置價(jià)/1.17)×10%
＝(944,900.00/1.17)×10%
＝80,760.68元
4．牌照及雜費(fèi)：每輛車按500元計(jì)算。
重置價(jià)值＝車輛購置價(jià)＋車輛購置稅＋牌照及雜費(fèi)-增值稅
＝944,900.00＋80,760.68＋500-137,293.16
＝888,900.00元（取整）。
（三）成新率的確定：
根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部于2012年12月27日頒布的
2012年第12號(hào)《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中的規(guī)定，該車輛屬于非營運(yùn)性車
輛，其使用年限及行駛里程均在國家規(guī)定的范圍內(nèi)。
3.1.行駛里程成新率
該車輛設(shè)計(jì)行駛里程600,000.00公里，現(xiàn)已行駛122,015.00公里。
行駛里程成新率=(1-行使里程/可行使里程)×100%
=(1-122,015.00/600,000.00)×100%
=80.00%
3．綜合成新率確定：本次運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估成新率按行駛里程成新率確定，即取84%?，F(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)該奧迪轎車外觀、發(fā)動(dòng)機(jī)、儀器儀表、內(nèi)裝飾、變速箱、剎車系統(tǒng)等使用情況，新舊程度，維護(hù)保養(yǎng)等情況與該成新率接近，無需修正。
(4)評(píng)估值的計(jì)算：
評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率
＝888,900.00×80％
＝711,120.00元（取整）
案例三：激光打印機(jī)（電子設(shè)備評(píng)估明細(xì)表第504項(xiàng)）
一）設(shè)備概況：
設(shè)備名稱：激光打印機(jī)；
規(guī)格型號(hào)：HPLaserJetProM202n；
制造廠家：北京京東世紀(jì)信息技術(shù)有限公司；
賬面原值：1,281.20元；
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賬面凈值：590.80元；
啟用日期：2015年4月；
截止評(píng)估基準(zhǔn)日，設(shè)備運(yùn)行狀況良好，工作環(huán)境較好，維護(hù)保養(yǎng)情況正常。
二）重置全價(jià)的確定：
通過對(duì)相同型號(hào)的打印機(jī)市場(chǎng)詢價(jià)，其不含稅售價(jià)為1150元，則重置全價(jià)
為1150元。
三）成新率的確定：
理論成新率＝（1－實(shí)際已使用年限÷經(jīng)濟(jì)使用年限）×100%
設(shè)備是于2015年4月購置使用的，截止評(píng)估基準(zhǔn)日已使用約1.67年，該設(shè)
備的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，故該設(shè)備理論成新率為：
理論成新率=（1-1.67÷5）×100%
=67%
四）評(píng)估值的確定：
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
=1,150.00×67%
= 770.50元
四、在建工程評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
在建工程為正在建設(shè)中或正在安裝中的工程項(xiàng)目，本次評(píng)估范圍包括土建工程、設(shè)備安裝工程、待攤投資三大類，評(píng)估前賬面值如下表：
金額單位：元
項(xiàng)目 賬面價(jià)值
在建工程-土建工程 44,939,004.65
在建工程-設(shè)備安裝 45,872,476.46
在建工程-待攤投資 1,966,411.69
合計(jì) 92,777,892.80
（二）在建工程概況
1．土建工程部分
盟固利新材料公司的在建工程位于寶坻區(qū)低碳工業(yè)區(qū)興安道北測(cè)，振業(yè)路東側(cè)，主要情況如下：
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為了滿足電池市場(chǎng)日益增長的需要，在建工程主要為年增產(chǎn)8000噸項(xiàng)目工
程。項(xiàng)目總投資為20000萬元，其中申請(qǐng)銀行貸款12000萬元，企業(yè)自籌8000
萬元。項(xiàng)目建設(shè)期為3年。項(xiàng)目將建成年產(chǎn)8000噸鋰電池正極材料的生產(chǎn)線。
土建工程主要建設(shè)內(nèi)容為：新建廠房兩棟，二號(hào)廠房建設(shè)面積15631.8平方米、
三號(hào)廠房建筑面積14622.9平方米。設(shè)備用房建筑面積287.7平方米。
盟固利新材料公司的基本建設(shè)項(xiàng)目主要由河北建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)。目前，已取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)（2011寶坻地證0020號(hào)）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2016寶坻建證申字0031）、建設(shè)工程施工許可證
（1201152016071201111）。兩棟廠房及設(shè)備用房建設(shè)基本完工，未辦理竣工結(jié)算，暫未轉(zhuǎn)固。
2．設(shè)備安裝工程部分
盟固利新材料公司的在建工程―設(shè)備安裝主要情況如下：
盟固利新材料公司整個(gè)公司的在建工程―設(shè)備安裝項(xiàng)目主要為購買的設(shè)備款，賬面值不包括資本化利息款。截止到評(píng)估基準(zhǔn)日 ，評(píng)估前在建工程―設(shè)備安裝為45,872,476.46元，主要包括LCO輥道窯、電磁除鐵機(jī)、機(jī)械粉碎機(jī)、3車間后段集成系統(tǒng)等項(xiàng)目。
3．在建工程―待攤投資部分
賬面值中包括工程前期的設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、其他待攤投資費(fèi)用、資本化利息等。
（三）評(píng)估過程
1．檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表各項(xiàng)內(nèi)容填寫情況，并核實(shí)在建工程評(píng)估明細(xì)表合計(jì)數(shù)與財(cái)務(wù)報(bào)表在建工程賬面數(shù)是否一致；
2．根據(jù)申報(bào)的在建工程項(xiàng)目，審核其”三證”是否齊全、合同內(nèi)容，并通過與財(cái)務(wù)人員交談了解工程實(shí)際進(jìn)度情況及設(shè)備款項(xiàng)支付情況，分析賬面值的構(gòu)成及其合理性；
3．現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查設(shè)備到位情況，安裝情況，核實(shí)是否按照合同條款執(zhí)行；4．通過現(xiàn)場(chǎng)了解，確定評(píng)估方法，測(cè)算在建工程評(píng)估值；
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5．撰寫在建工程評(píng)估技術(shù)說明。
（四）評(píng)估方法
在建工程采用重置成本法評(píng)估。為避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)價(jià)和遺漏資產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合本次在建工程特點(diǎn)，針對(duì)各項(xiàng)在建工程類型和具體情況，采用以下評(píng)估方法：
1．未完工項(xiàng)目
此次在建工程開工時(shí)間距基準(zhǔn)日在半年以內(nèi)，包括土建、設(shè)備等。評(píng)估根據(jù)在建工程申報(bào)金額，經(jīng)賬實(shí)核對(duì)后，賬面已包含資本化利息，評(píng)估人員對(duì)企業(yè)資本化利息的計(jì)提進(jìn)行了核算，確認(rèn)無誤，此次評(píng)估不在單獨(dú)記取資金成本，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
2．純費(fèi)用類在建項(xiàng)目
純費(fèi)用類在建項(xiàng)目無物質(zhì)實(shí)體，經(jīng)核實(shí)所發(fā)生的支付對(duì)未來將開工的建設(shè)項(xiàng)目是必需的或?qū)ξ磥淼乃姓哂袑?shí)際價(jià)值的，在確認(rèn)其與關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)項(xiàng)目不存在重復(fù)計(jì)價(jià)的情況下，以核實(shí)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。
該類主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等。
3．在建工程中涉及的土地，已包含在無形資產(chǎn)-土地中進(jìn)行評(píng)估。
（五）評(píng)估結(jié)果及分析
1．評(píng)估結(jié)果
經(jīng)評(píng)估，在建工程評(píng)估值92,777,892.80元，無增減值變化。具體見下表：
單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值
在建工程--土建工程 44,939,004.65 44,939,004.65
在建工程―設(shè)備安裝 45,872,476.46 45,872,476.46
在建工程―減值準(zhǔn)備 1,966,411.69 1,966,411.69
合計(jì) 92,777,892.80 92,777,892.80
五、無形資產(chǎn)―土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
委估宗地為盟固利新材料公司使用的位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號(hào)路
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的1宗用地。具體情況如下表所示：
金額單位：元
序 宗地 土地權(quán)證號(hào) 土地位置 終止 用地 準(zhǔn)用 開發(fā) 面積(m2) 原始入賬價(jià) 賬面價(jià)值
號(hào) 名稱 日期 性質(zhì) 年限 程度 值
房地證津字第 天津市寶 2061
1 廠區(qū) 124011408930 坻區(qū)九園年3月 工業(yè) 44.22 七通 70,011.00 16,204,750.00 14,314,195.60
用地 號(hào) 工業(yè)園9 9日 一平
號(hào)路
（二）土地使用權(quán)概況
1．土地登記狀況
土地使用者為：盟固利新材料公司；土地座落：天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9
號(hào)路；2011年4月30日取得土地使用權(quán)；國有土地使用證證號(hào)為：房地證津字
第124011408930號(hào)；土地登記用途為：工業(yè)用地；土地使用權(quán)類型為：出讓；
使用年限：50年，終止日期為2061年3月9日；土地登記面積為：70,011.00
平方米；四至：東至青龍灣河分水渠，南至北環(huán)路，西至寶白線，北至青龍灣河。
2．土地權(quán)利狀況
委估宗地土地所有權(quán)均屬國家所有，根據(jù)天津市人民政府、天津市國土資源 局和房屋管理局頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》----房地證津字第124011408930號(hào)，證載土地使用者為：盟固利新材料公司。
委估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)均為出讓，委估宗地剩余土地使用年限為44.22年
（起止日期2011年4月30日至2061年3月9日）。
至估價(jià)基準(zhǔn)日，委托宗土地使用權(quán)已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
3．土地利用狀況
委估宗地位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號(hào)路，土地用途為：工業(yè)用地，
土地開發(fā)程度為紅線外“七通”指通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，紅線內(nèi)“七通一平”指通上水、通下水、通電、通訊、通路及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。
該宗地為盟固利新材料公司廠區(qū)用地，地上主要建筑包括盟固利新材料公司的生產(chǎn)及辦公用房，主要建筑物為：綜合樓、門衛(wèi)室、宿舍、食堂、1#廠房等，地 上總建筑面積為18,291.24平方米。
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（三）土地價(jià)格影響因素分析
1、自然因素
①地理位置
寶坻區(qū)位于天津市北部，東及東南與河北省玉田縣、天津市寧河縣相鄰；南及西南與寧河、武清接壤；西及西北與河北省香河、三河相連；北及東北與天津市薊縣、河北省玉田縣隔河相望。寶坻區(qū)總面積1450平方公里，南北長65公里，東西寬24公里，地理坐標(biāo)是東經(jīng)117°8'-117°40'，北緯39°21'-39°50'。
②氣候狀況
寶坻區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。一年之中四季分明，春秋短，冬夏長，年平均氣溫11.6℃，年降水量612.5毫米，歷年無霜期平在184天左右。③地貌
寶坻區(qū)平原高度在海拔 2.5―3米之間。
④行政區(qū)劃
寶坻區(qū)下轄8個(gè)街道：寶平、鈺華、海濱、周良、大白、口東、朝霞、潮陽，
16 個(gè)鎮(zhèn)：霍各莊、史各莊、牛道口、大口屯、新開口、牛家牌、郝各莊、大唐
莊、爾王莊、王卜莊、方家莊、林亭口、八門城、黃莊、大鐘莊、新安鎮(zhèn)。區(qū)政府位于寶平街道。
2、一般因素
影響地價(jià)的一般因素眾多，包括自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等多方面的因素，綜合分析這些因素，有些因素對(duì)土地價(jià)格有明顯影響，而有些因素則影響甚微，我們通過認(rèn)真分析認(rèn)為影響天津市土地價(jià)格的一般因素主要有：
①經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
2014年，寶坻區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值475億元，同比增長22%；區(qū)域財(cái)政收入95.2
億元，增長21.9%，其中公共財(cái)政預(yù)算收入41.4億元，增長25.1%；全社會(huì)固定
資產(chǎn)投資528億元，增長30%；社會(huì)消費(fèi)品零售額145.8億元，增長17.1%；外
貿(mào)出口4.94億美元。
寶坻境內(nèi)地勢(shì)平坦，土質(zhì)肥沃，適宜耕作，為中國北方重要的糧棉生產(chǎn)基地，有耕地面積115.8萬畝，主要糧食作物為小麥、玉米、水稻、大豆等。經(jīng)濟(jì)作物中的“三辣”（五葉齊大蔥、紅皮大蒜、天鷹椒）出口到日本、香港、韓國等國家和地區(qū)。土特產(chǎn)主要有紅皮大蒜、天鷹椒、五葉齊大蔥并稱寶坻“三辣”。
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寶坻區(qū)內(nèi)有兩個(gè)?。ㄖ陛犑校┘?jí)開發(fā)區(qū)即寶坻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、九園工業(yè)園區(qū)，兩個(gè)市級(jí)示范工業(yè)園區(qū)即塑料制品工業(yè)區(qū)、馬家店工業(yè)園區(qū)。
改革開放以來，寶坻區(qū)擁有各類性質(zhì)的工業(yè)企業(yè)7700余家，從業(yè)人數(shù)15.5
萬人，輕紡服裝、食品、文體設(shè)施、建材、地毯、家具是寶坻區(qū)六大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)培育打造新能源新材料、新型裝備制造、新型塑料制品、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、電子信息等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。擁有日立樓宇、德國霍曼、根來環(huán)保、大連實(shí)德、深圳貝特瑞、天拖、廣州京龍、晉鋁建設(shè)、首航空冷、北方玻璃、華健天恒、天龍鎢鉬等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)，逐步形成了以室內(nèi)外升降設(shè)備為主的工程裝備機(jī)械產(chǎn)業(yè)；以農(nóng)用機(jī)械制造為主的農(nóng)機(jī)制造產(chǎn)業(yè)；以鋰離子動(dòng)力電池為主的新能源產(chǎn)業(yè)；以新型節(jié)能設(shè)備、節(jié)能材料為主的節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)。
寶坻奉行全方位對(duì)外開放政策，并努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。中國加入
WTO，各個(gè)方面都與國際接軌，寶坻對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易迎來新的發(fā)展機(jī)遇。2013年
外貿(mào)出口4.94億美元，年度實(shí)際利用外資2.2億美元、內(nèi)資460億元。寶坻海濱
商貿(mào)物流園區(qū)、萬炬電子商務(wù)基地、阿迪達(dá)斯物流倉儲(chǔ)園區(qū)加快建設(shè)。
②自然資源
水資源
寶坻區(qū)境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，水網(wǎng)交織，寶坻區(qū)水系水域面積為30.33萬畝。
現(xiàn)有6條一級(jí)行洪河道，分別為潮白新河、青龍灣減河、引�t入潮、�t河、薊運(yùn)
河、北京排污河；8條二級(jí)河道，分別為午河、鮑丘河、百里河、窩頭河、繡針
河、箭桿河、導(dǎo)流河、青龍灣故道；87條干渠， 508條支渠，這些河流水系擔(dān)
負(fù)著寶坻區(qū)防洪、除澇、供水等任務(wù)。
潮白新河是寶坻區(qū)地表水資源的主要補(bǔ)給來源，貫穿寶坻區(qū)南北，是寶坻區(qū)的母親河，補(bǔ)給量占90%以上，同時(shí)潮白新河也是寶坻區(qū)非汛期的蓄水河道，河面最寬處達(dá)到1000米，一次性最大蓄水能力為0.96億立方米。
寶坻區(qū)平均水資源總量為2.59億立方米，入境水量12.48億立方米，年利用
引灤水規(guī)模為900萬立方米。區(qū)內(nèi)地表水一次性蓄水能力1.65億立方米，地下
水總供水能力為1.05億立方米。
爾王莊水庫包括8座輸水泵站、17座配套閘涵、18.9公里輸水明渠、6.5公
里輸水暗渠和1座庫容4530萬立方米的平原水庫，常年擔(dān)負(fù)著向天津中心城區(qū)、
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濱海新區(qū)及大中型企業(yè)的供水任務(wù)，年供水量6億立方米左右，是引灤入津工程
的重要供水樞紐。
土地資源
寶坻區(qū)土地總面積14.72萬公頃。北部高上地區(qū)以普通潮土類居多，土壤質(zhì)
地為壤質(zhì)，肥力較高，水肥氣熱比較協(xié)調(diào)，土層較厚，利于糧食、瓜果、蔬菜、藥材等多種作物精作高產(chǎn)。中部以潮濕土為主，質(zhì)地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大蔥、棉花、麻類種植。南部大洼地區(qū)為鹽化潮濕土，地域廣闊，宜耕期短，宜發(fā)展淡水養(yǎng)殖，種植抗鹽堿、抗潮濕作物。東部大洼地區(qū)，多為粘質(zhì)土，適宜小麥、水稻、大豆等作物的種植。
煤炭資源
寶坻區(qū)北潭村的東南部，地下含有煤炭，埋藏深度在300―500米，儲(chǔ)量豐
富，每平方公里煤儲(chǔ)量為2500萬噸，2010年探明儲(chǔ)量為30606萬噸。煤質(zhì)牌號(hào)
為氣煤及肥氣煤，粘結(jié)性較強(qiáng)，焦油含量在10%以上，在淺部火成巖侵入后局部
變?yōu)樨毭杭盁o煙煤。
地?zé)豳Y源
境內(nèi)有兩個(gè)地?zé)岙惓^(qū)，城區(qū)以東至新安鎮(zhèn)異常區(qū)貯熱面積232平方公里，
天然可采量2.16億立方米；城區(qū)南部的周良莊異常區(qū)，貯熱面積202平方公里，
熱貯為基巖和第三系兩個(gè)類型，基巖熱水層貯熱水18.8億立方米，第三系地?zé)?
層貯熱水61.1億立方米。水質(zhì)含硫、硅、鈣、鐵、鎂、等多種元素，可廣泛用
于紡織、印染、造紙、制藥、食品加工等行業(yè)，還可用于采暖、 洗浴、醫(yī)療、
開發(fā)旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)孵化、養(yǎng)禽、養(yǎng)魚、溫室種植等。
⑶地域因素
①區(qū)域情況
天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)始建于2003年3月，2006年5月31日通過國家發(fā)
展改革委員會(huì)[國家發(fā)展改革委2006年第37號(hào)公告]審核，確定為?。ㄊ校┘?jí)開
發(fā)區(qū)，2009年8月被天津市確定為示范工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積33平方公里。
園區(qū)分為三個(gè)板塊即工業(yè)板塊、商貿(mào)物流板塊和辦公商務(wù)板塊，商貿(mào)物流板塊規(guī)劃面積6平方公里，包括總投資40億元的京津國際商貿(mào)港項(xiàng)目和投資15億元的環(huán)渤海建材城項(xiàng)目；辦公商務(wù)板塊規(guī)劃面積3平方公里，主要為園區(qū)提供生活、辦公和商業(yè)配套；工業(yè)板塊規(guī)劃24平方公里，包括示范園區(qū)的起步區(qū)和北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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比克新能源產(chǎn)業(yè)基地。
工業(yè)板塊在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面已初具特色，逐步形成了以日立電梯為龍頭的機(jī)電產(chǎn)業(yè)；以天津和昌投資有限公司、天津易科美德環(huán)保建材有限公司、天津奇澳科技有限公司等企業(yè)為骨干的循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)；以天津拖拉機(jī)制造有限公司、天津京龍工程機(jī)械有限公司、天津工程機(jī)械研究院為代表的農(nóng)業(yè)機(jī)械和工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)；以比克電池為龍頭的新能源產(chǎn)業(yè)基地；以卡爾斯閥門和伯納德閥門為龍頭的閥門產(chǎn)業(yè)等。
九園工業(yè)園區(qū)作為天津市批準(zhǔn)的31個(gè)區(qū)縣工業(yè)示范園區(qū)之一，以發(fā)展低碳
產(chǎn)業(yè)為方向，未來將以新能源裝備制造和工程機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依托天津高新區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)新能源產(chǎn)業(yè)聚集地的發(fā)展和園區(qū)現(xiàn)有龍頭企業(yè)的帶動(dòng)，充分利用與北京相鄰的區(qū)位和路網(wǎng)發(fā)達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)新能源、工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，積極引進(jìn)或自主研發(fā)太陽能、風(fēng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮?、綠色電池、氫能、核能、海洋能等新能源裝備制造項(xiàng)目和施工機(jī)械、環(huán)衛(wèi)機(jī)械、城管機(jī)械、農(nóng)用機(jī)械等工程機(jī)械裝備制造項(xiàng)目，通過園區(qū)配套鼓勵(lì)政策的實(shí)施，逐步形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，創(chuàng)出園區(qū)特色品牌，打造天津北部新能源和工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)。
②交通條件
天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)位于寶坻區(qū)南部，津薊高速公路九園出口處，距天津外環(huán)線28公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)37公里，距中國北方最大的港口天津港55公里，距北京首都國際機(jī)場(chǎng)140公里。立足寶坻，依托北京、天津和濱海新區(qū)，是重要的交通樞紐和商品集散地。
③ 基礎(chǔ)設(shè)施條件
待估宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施條件可達(dá)“七通”，即通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通訊。
④產(chǎn)業(yè)聚集度
待估宗地所在的區(qū)域工業(yè)企業(yè)較多，周邊有首航節(jié)能、勇猛機(jī)械制造有限公司、貝特瑞新能源科技公司等大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度高。
⑤環(huán)境條件
待估宗地所在區(qū)域噪聲、水污染、空氣、粉塵污染情況一般。
⑷個(gè)別因素
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委估宗地均位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園 9 號(hào)路，宗地用途為工業(yè)用地，
宗地面積為70,011平方米，宗地附近有工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模優(yōu)?；緹o規(guī)
劃利用強(qiáng)度限制，地勢(shì)較平坦，地基承載力好，地質(zhì)結(jié)構(gòu)優(yōu)，地塊形狀均較規(guī)則，但其面積和形狀對(duì)土地利用無影響。
①宗地臨路狀況
委估宗地臨交通型主干道，臨路的狀況完全能滿足區(qū)域內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)和生活的需要。
②宗地面積
為估宗地評(píng)估用途為工業(yè)，登記面積70,011平方米，評(píng)估面積為70,011平
方米，宗地面積對(duì)土地利用無不良影響，對(duì)地價(jià)水平無影響。
③宗地形狀
委估宗地形狀呈較規(guī)則形狀，不會(huì)影響地上建筑的設(shè)計(jì)布局，估價(jià)對(duì)象的宗地形狀對(duì)地價(jià)水平無影響。
④土地開發(fā)程度
委估宗地為紅線外“七通”（ 通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、
通訊）；宗地內(nèi)“七通一平”（ 通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通
訊）。
⑤地質(zhì)條件
委估宗地區(qū)域無不良地質(zhì)現(xiàn)象，對(duì)地價(jià)無明顯影響。
（四）地價(jià)定義
根據(jù)委托人提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況根據(jù)和項(xiàng)目的具體要求，委估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日是國有土地使用權(quán)，所有權(quán)屬國家，使用權(quán)屬于盟固利新材料公司。
在估價(jià)基準(zhǔn)日2016年12月31日，土地用途、開發(fā)程度、使用年期等定義
如下表：
土地用途 開發(fā)程度 剩余使用年期 價(jià)格類型
編 評(píng)
號(hào) 實(shí)際估 實(shí)際 評(píng)估設(shè)定 實(shí)際 評(píng)估設(shè)定 實(shí)際 評(píng)估設(shè)定
設(shè)
定
1 工業(yè) 工業(yè) 七通一平 七通一平 44.22 44.22 出讓使 出讓使用權(quán)
用權(quán)
（五）評(píng)估依據(jù)
1．有關(guān)法律法規(guī)
國家層面頒布的法規(guī)、條例、文件、通知：
（1）《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第28號(hào)，
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1999年1月1日起施行)；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第72
號(hào))；
（3）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第256號(hào)）；
（4）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)
院令第55號(hào)，1990年5月19日）；
（5）《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令
第511號(hào)）；
（6）財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于耕地占有稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題的
通知》（財(cái)稅[2007]176）；
（7）財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的
通知》財(cái)綜[2009]24號(hào)；
（8）國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的
通知》（國土資發(fā)[2001]44號(hào)）；
（9）國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城
鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國土資發(fā)[2002]195號(hào)）；
（10）《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》國
土資發(fā)〔2004〕238號(hào)；
（11）《國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》國土資發(fā)〔2008〕
308號(hào)；
（12）《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》
國土資發(fā)〔2009〕56號(hào)；
地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知：
（13）《天津市土地管理?xiàng)l例》（2012年5月9日天津市第十五屆人民代
表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第3次修訂）；
2．有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》》GB/T
18507―2001
（2）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010―2007；
3．被評(píng)估單位提供的資料
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（1）《國有土地使用證》和宗地圖；
（2）《土地出讓合同》；
（3）《房屋所有權(quán)證》及建筑物平面圖；
4.評(píng)估人員人員現(xiàn)場(chǎng)勘察取得的資料
（1）建筑物及土地的照片；
（2）地價(jià)影響因素；
（3）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的其它相關(guān)資料；
（六）評(píng)估原則
本次估價(jià)過程中，遵循的主要原則有：
1．合法性原則
土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以土地使用權(quán)證、權(quán)屬登記和其他合法證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律法規(guī)和合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等容許的處分方式為依據(jù)。
2．替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。
3．需求與供給原則
在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。
4．變動(dòng)原則
一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。
5．協(xié)調(diào)原則
土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。
（七）評(píng)估過程
1．評(píng)估人員首先對(duì)該企業(yè)的土地使用權(quán)的入賬價(jià)值進(jìn)行清理，填列出原始入賬價(jià)值和評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值。
2．對(duì)照申報(bào)表，收集土地權(quán)屬證明。
3．調(diào)查了天津市交易案例，作為評(píng)估依據(jù)。
4．實(shí)地勘察，調(diào)查影響宗地地價(jià)的因素。
5．確定因素修正系數(shù)。
6．依據(jù)實(shí)地勘察，評(píng)估宗地地價(jià)。
（八）評(píng)估方法
根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的土地市場(chǎng)情況和土地評(píng)估師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法。
評(píng)估對(duì)象設(shè)定用途為工業(yè)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、收益還原法、剩余法等方法評(píng)估。
選用市場(chǎng)比較法的理由：本次評(píng)估中評(píng)估師通過對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋卣韮?chǔ)備中心公開的土地交易案例的咨詢以及查詢相關(guān)網(wǎng)上公開的資料，了解到在評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域有一些比較案例可供選擇。在通過對(duì)選擇的三個(gè)比較案例進(jìn)行交易期日、用途、年期、交易方式、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正后，可以得到評(píng)估對(duì)象的土地價(jià)格。
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選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理由：由于待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。
因?yàn)槭找孢€原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域沒有類似物業(yè)出租，不能確定客觀的租金水平，因此不采用收益還原法評(píng)估。
不選用剩余法的理由：由于評(píng)估對(duì)象周邊已開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目較少，很難獲得區(qū)域平均開發(fā)成本，且其所處區(qū)域沒有與其相類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例，無法合理確定房地產(chǎn)總價(jià)，故不適宜采用剩余法評(píng)估。
綜上所述，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。
（九）典型案例
案例一：宗地1（無形資產(chǎn)―土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表序號(hào)1）
國有土地使用權(quán)證號(hào)：房地證津字第124011408930號(hào)，面積70,011.00平方
米；取得日期2011年4月30日。待估宗地估價(jià)過程如下：
1、市場(chǎng)比較法
①基本原理
市場(chǎng)比較法是在求取待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估宗地與近期內(nèi)同一供需圈內(nèi)的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、交易期日、個(gè)別因素、區(qū)域因素等差別，修正得出待估宗地在評(píng)估期日價(jià)格的一種方法。
其基本公式為：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易期日修正×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
②比較案例的選取
比較案例的選擇根據(jù)以上案例選擇原則，通過對(duì)評(píng)估對(duì)象所處土地供需圈進(jìn)行調(diào)查分析，我們選擇了與評(píng)估對(duì)象同處于同一土地供求圈，用途相近，交易類型相同，與評(píng)估基準(zhǔn)日相差一年左右的3個(gè)正常交易可比實(shí)例，宗地具體條件如下：
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 宗地位置 土地年限 土地用途 成交日期 成交地面單價(jià)
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(年) (元/平方米)
案例 地塊編號(hào)：津?qū)殻⊕欤? 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 50 工業(yè)用地 2016年7 246
1 G2015-063號(hào) 月21日
案例 地塊編號(hào)：津?qū)殻⊕欤? 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 50 工業(yè)用地 2016年4 245
2 G2015-034號(hào) 月25日
案例 地塊編號(hào)：津?qū)殻⊕欤? 寶坻區(qū)九園工業(yè)園 50 工業(yè)用地 2015年10 236
3 G2014-080號(hào) 區(qū)內(nèi)，九園公路北側(cè) 月26日
③比較因素的選擇
根據(jù)評(píng)估對(duì)象的宗地條件，影響評(píng)估對(duì)象價(jià)格的主要因素有：
A.交易期日：根據(jù)地價(jià)指數(shù)，確定交易期日的修正系數(shù)。
B.交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。
C.土地使用年期修正：指評(píng)估對(duì)象與比較案例的土地使用年期。
D. 交易方式：考慮交易行為中交易方式的不同，而將交易方式修正為同一
交易方式的正常市場(chǎng)價(jià)格。
E.區(qū)域因素：主要有道路通達(dá)度、距區(qū)域中心距離、距公交車站距離、公共設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集度、環(huán)境優(yōu)劣度等。
F.個(gè)別因素：主要指周邊土地利用方向、臨街狀況、地形地勢(shì)、容積率等。
④因素條件說明
通過調(diào)查，選擇了與待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比較案例，各比較案例的具體情況可見下表。
因數(shù)條件說明（表一）
宗地名稱 待估宗地 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三
交易價(jià)格(元/M2) 待估 246 245 236
座落位置 寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號(hào) 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 寶坻區(qū)九園工業(yè)園
路 區(qū)內(nèi)，九園公路北側(cè)
使用類別 工業(yè)用地 工業(yè)用地 工業(yè)用地 工業(yè)用地
土地級(jí)別 二級(jí) 二級(jí) 二級(jí) 二級(jí)
交易期日 2011-10-31 2016/7/21 2016/4/25 2015/10/26
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年限（年） 44.22 50 50 50
交易方式 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓
道路通達(dá)度 臨支路，道路通達(dá)度 臨支路，道路通達(dá)度 臨支路，道路通達(dá)度 臨支路，道路通達(dá)度
區(qū) 較高 較高 較高 較高
域 距區(qū)域中心距離 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3
因 公里 公里 公里 公里
素 距公交車站距 距公交車站距離約 距公交車站距離約 距公交車站距離約 距公交車站距離約
離 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù)
量較少 量較少 量較少 量較少
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區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè) 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè) 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè) 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)
公共設(shè)施完備度 施較少，公共設(shè)施完 施較少，公共設(shè)施完 施較少，公共設(shè)施完 施較少，公共設(shè)施完
備度一般 備度一般 備度一般 備度一般
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
產(chǎn)業(yè)聚集度 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高
區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用
環(huán)境優(yōu)劣度 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向
較一致 較一致 較一致 較一致
個(gè) 周邊土地利用方 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較
別 向 一致 一致 一致 一致
因 臨街狀況 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街
素 地形地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦
⑤比較因素修正說明
根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象和比較案例情況的分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分別與評(píng)估對(duì)象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：
A．交易日期：比較案例交易日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)不一致，需對(duì)該因素進(jìn)行修正。
根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)變化情況，確定比較案例和評(píng)估對(duì)象在不同時(shí)間的地價(jià)指數(shù)。根據(jù)查看中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2015年第四季度至2016年第四季度的地價(jià)增長率情況一覽表詳見下表：
地價(jià)增長率情況一覽表
年度 季度 綜合 商業(yè)用途 居住用途 工業(yè)用途
2016 4 2.51 2.32 2.65 1.72
2016 3 2.73 2.14 3.14 1.75
2016 2 3.01 2.19 3.64 1.54
2016 1 1.15 1.39 1 0.95
2015 4 0.83 1.12 0.66 0.48
(注：數(shù)據(jù)引自中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng))
以評(píng)估對(duì)象指數(shù)為100，則比較案例A、B、C經(jīng)連乘測(cè)算求得修正指數(shù)分別為112.14、110.44、108.88。
B、交易情況修正
考慮交易情況是否正常對(duì)地價(jià)的影響。比較案例A、B、C均為正常市場(chǎng)交易，地價(jià)水平為正常市場(chǎng)地價(jià)，故不需進(jìn)行交易情況修正。
C、交易方式修正
根據(jù)交易的實(shí)際情況分為正常交易、關(guān)聯(lián)方間交易、快速變現(xiàn)等，當(dāng)待估宗北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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地條件與比較案例條件一致時(shí)，不需進(jìn)行修正，當(dāng)條件不一致時(shí)，需進(jìn)行修正。
D、用途修正
以待估宗地的條件為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)待估宗地條件與比較案例條件一致時(shí)，不需進(jìn)行修正，當(dāng)條件不一致時(shí)，需進(jìn)行修正。
E、土地使用年期修正
K11/(1r)
m
11/(1r)
n
式中：K――土地使用年期修正系數(shù)；
r――土地還原率；
n――比較實(shí)例土地使用年期；
m――待估宗地土地使用年期。
K=[1-1/(1+6%)44.22]/[1-1/(1+6%)50]=0.9770
通過修正最后確定年期修正系數(shù)為0.9770。
⑥區(qū)域及個(gè)別因素修正
區(qū)域因素包括：
a.道路通達(dá)度，根據(jù)待估區(qū)域所臨道路劃分四個(gè)等級(jí)：臨主干道、臨次干道、臨支路、臨街巷，以評(píng)估對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；
b. 距區(qū)域中心距離：以評(píng)估對(duì)象距區(qū)域中心為100，每增加或減少1公里，
修正3%;
c. 距公交車站距離：以評(píng)估對(duì)象距公交站距離為100，每增加或減少1000米，
修正4%;
d. 公共設(shè)施完備度，分為高、較高、一般、較低四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為
100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；
e. 基礎(chǔ)設(shè)施狀況，包括通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)猓?
地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”，相應(yīng)增加或減少3%；
f. 產(chǎn)業(yè)聚集度, 分為高、較高、一般、較低四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，
每相差一個(gè)等級(jí)修正5%；
g.環(huán)境優(yōu)劣度，根據(jù)待估區(qū)域內(nèi)是否有公園等休閑設(shè)施，分為好、較好、一北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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般、較差四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；
個(gè)別因素包括:
a. 周邊土地利用方向，分為一致、較一致、較不一致、不一致四個(gè)等級(jí)，
以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；
b.臨街狀況，分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%；
c. 地形地勢(shì)，分為平坦、較平坦、有一定坡度、坡度大四個(gè)等級(jí)，以評(píng)估
對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%。
根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表，詳見下表：
比較因素條件指數(shù)表（表二）
宗地名稱 待估宗地 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三
交易價(jià)格(元/M2) 待估 246 245 236
使用類別 100 100 100 100
土地級(jí)別 100 100 100 100
交易期日 100 112.14 110.44 108.88
交易情況 100 100 100 100
土地使用年限（年） 100 102 102 102
交易方式 100 100 100 100
道路通達(dá)度 100 100 100 100
距區(qū)域中心距離 100 100 100 100
距公交車站距離 100 100 100 100
區(qū)域 公共設(shè)施完備度 100 100 100 100
條件
基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100
產(chǎn)業(yè)聚集度 100 100 100 100
環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100
周邊土地利用方向 100 100 100 100
個(gè)別 臨街狀況
因素 100 100 100 100
地形地勢(shì) 100 100 100 100
比較因素修正系數(shù)表（表三）
宗地名稱 待估宗地 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三
交易價(jià)格(元/M2) 待估 246 245 236
使用類別 100 100/100 100/100 100/100
土地級(jí)別 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100/
100 112.14 100/110.44 100/108.88
交易情況 100 100/100 100/100 100/100
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土地使用年限（年） 100 100/102 100/102 100/102
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
道路通達(dá)度 100 100/100 100/100 100/100
距區(qū)域中心距離 100 100/100 100/100 100/100
距公交車站距離 100 100/100 100/100 100/100
區(qū)域條 公共設(shè)施完備度 100 100/100 100/100 100/100
件 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100/100 100/100 100/100
產(chǎn)業(yè)聚集度 100 100/100 100/100 100/100
環(huán)境優(yōu)劣度 100 100/100 100/100 100/100
周邊土地利用方向 100 100/100 100/100 100/100
個(gè)別因 臨街狀況 100 100/100 100/100 100/100
素 地形地勢(shì)
100 100/100 100/100 100/100
比準(zhǔn)價(jià)格 ―― 214 217 212
⑦估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到評(píng)估對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，經(jīng)過測(cè)算以上三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格差異不大，考慮到評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際狀況并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，本次評(píng)估確定取以上三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。即：
評(píng)估對(duì)象地面單價(jià)
=（實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格+實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格+實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格）÷3
=214（元/平方米）
2、基準(zhǔn)地價(jià)法
①原理及計(jì)算公式
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)價(jià)格的方法。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，本次評(píng)估運(yùn)用的計(jì)算公式為:
V＝S×（1＋∑ki）×k2×k3+K
式中:
S―某一土地級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià)
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K ―開發(fā)程度修正值
∑ki ―影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和
k2 ―年期修正系數(shù)
k3 ―期日修正系數(shù)
②價(jià)成果介紹
根據(jù)《2009寶坻區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新研究工作報(bào)告》，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
基準(zhǔn)日為2009年1月1日；
土地開發(fā)程度為“七通一平”（通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通訊及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”）。
土地權(quán)利為完整土地使用權(quán)，土地使用期限為國家規(guī)定的最高出讓年期（即商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年）。
宗地價(jià)格評(píng)估方法：宗地評(píng)估地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)+其他因素修正值
③系數(shù)及說明表
其中本次評(píng)估的宗地屬于寶坻區(qū)九園工業(yè)園基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)二級(jí)用地，其地價(jià)因素說明表及修正系數(shù)表如下：
地價(jià)因素說明表
項(xiàng) 目 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣
因素 因子 指標(biāo) 指標(biāo) 指標(biāo) 指標(biāo) 指標(biāo)
道路類型 交通型主干 混合型主干 生活型主干 混合型次干 生活型次干
道 道 道 道 道
交通條件 距長途汽車
站距離（米） <350 350-550 550-850 8500-1200 >1200
基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 七通一平 六通一平 五通一平 四通一平 三通一平
宗地形狀 形狀規(guī)則便 形狀規(guī)則適 形狀規(guī)則不 形狀不規(guī)則 形狀不規(guī)則
宗地條件 于利用 于利用 影響使用 不影響使用 影響使用
宗地面積 便于利用 適于利用 不影響使用 影響使用較 影響使用嚴(yán)
重 重
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī) 相關(guān)企業(yè)配 好 較好 一般 較差 差
模 套程度
規(guī)劃條件 用地用途 工業(yè) 倉儲(chǔ) 市政公建 商業(yè) 住宅
地價(jià)因素修正系數(shù)表
項(xiàng) 目 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣
因素 因子 % % % % %
交通條件 道路類型 1.14 0.57 0 -0.57 -1.14
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距長途汽 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
車站（米）
基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 1.24 0.62 0 -0.62 -1.24
宗地形狀 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
宗地條件
宗地面積 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī) 相關(guān)企業(yè) 0.62 0.31 0 -0.31 -0.62
模 配套程度
規(guī)劃條件 規(guī)劃用途 0.33 0.17 0 -0.17 -0.33
④估價(jià)過程
①確定待估宗地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)
待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)，根據(jù)待估宗地所處的位置和基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖，確定待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)為210元/平方米。
②確定開發(fā)程度修正系數(shù)
待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外七通,紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)程度內(nèi)涵一致，故不需進(jìn)行宗地開發(fā)程度修正，修正值為0。
③確定區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)
因素 因子 宗地狀況 優(yōu)劣程度 修正系數(shù)（%）
道路類型 混合型主干道 優(yōu) 1.14
交通條件
距長途汽車站（米） >1200 劣 -0.48
基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 七通一平 優(yōu) 1.24
宗地形狀 形狀規(guī)則便于利用 優(yōu) 0.48
宗地條件
宗地面積 便于利用 優(yōu) 0.48
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 相關(guān)企業(yè)配套程度 一般 一般 0
規(guī)劃條件 規(guī)劃用途 工業(yè) 優(yōu) 0.33
合計(jì) 3.19
待估宗地區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)K1為1.0319。
④ 定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
待估宗地設(shè)定剩余使用年期為44.22年，土地還原利率為6%，根據(jù)年期修
正公式，年期修正系數(shù)為K2=0.9770。
⑤ 定期日修正系數(shù)
根據(jù)中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)公布的地價(jià)增長率數(shù)據(jù)，計(jì)算定基地價(jià)指數(shù)。本次評(píng)估估價(jià)期日為2016年12月31日，以2009年1月1日為基準(zhǔn)日，地價(jià)增長率情況一覽表詳見下表:
地價(jià)增長率情況一覽表
年度 季度 綜合 商服 住宅 工業(yè)
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2016 4 2.51 2.32 2.65 1.72
2016 3 2.73 2.14 3.14 1.75
2016 2 3.01 2.19 3.64 1.54
2016 1 1.15 1.39 1 0.95
2015 1-4季度 3.78 4.22 3.59 1.95
2014 1-4季度 3.44 3.25 3.6 2.49
2013 1-4季度 4.57 3.84 5.15 2.82
2012 1-4季度 3.83 5.05 3.2 1.56
2011 1-4季度 3.49 0.67 5.45 1.59
2010 1-4季度 13.63 9.23 17.26 6.03
2009 1-4季度 6.92 4.15 9.31 2.59
注：數(shù)據(jù)引自中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)
通過連乘測(cè)算，工業(yè)用途期日修正系數(shù)=1.1576。
⑥計(jì)算宗地地價(jià)
出讓土地單價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)+開發(fā)程度修正
＝210×1.1576×1.0319×0.9770
＝245（元/平方米）
3．土地單價(jià)的最終確定
經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)情況分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和評(píng)估程序，本次評(píng)估選擇市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行了評(píng)估，兩種方法的結(jié)果均從不同的側(cè)面了反映了地價(jià)水平。通過對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)和土地價(jià)格的綜合分析，評(píng)估師認(rèn)為兩種方法評(píng)估結(jié)果均符合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，故最終取兩種方法算數(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：
土地單價(jià)=2450.6+2140.4=233元/平方米
土地總價(jià)=單價(jià) 面積 +契稅=17,017,313.00元
（十）評(píng)估結(jié)果及分析
1．評(píng)估結(jié)果
經(jīng)評(píng)估，無形資產(chǎn)―土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果17,017,313.00元，具體見下表：
土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
宗地 土地使用權(quán)證號(hào) 面積 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值
名稱
宗地1 房地證津字第124011408930號(hào) 70,011.00 14,314,195.60 17,017,313.00
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合計(jì) 14,314,195.60 17,017,313.00
2．評(píng)估結(jié)果分析
土地使用權(quán)賬面價(jià)值14,314,195.60元，土地評(píng)估值為17,017,313.00元，增
值的主要原因是：本次評(píng)估被評(píng)估單位的土地使用權(quán)賬面價(jià)值反映的是企業(yè)根據(jù)原始入賬土地價(jià)值按年限攤銷后的價(jià)值，而評(píng)估值反映的是該宗地于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)公允價(jià)值，由于待估宗地取得時(shí)間為2011年，取得時(shí)間較早，而土地市場(chǎng)價(jià)值一直在增加，因而造成評(píng)估增值。
（十一） 特殊事項(xiàng)及說明
納入評(píng)估范圍的該土地使用權(quán)已經(jīng)辦理了國有土地使用權(quán)證書，證書編號(hào)為：房地證津字第124011408930號(hào)，證載權(quán)利人為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司。該土地使用權(quán)已由天津國安盟固利新材料科技股份有限公司向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行的借款設(shè)定最高額抵押合同，借款合同號(hào)為：ZD7712201600000012，債權(quán)期限為2016年9月9日到2017年8月4日，評(píng)估基準(zhǔn)日該借款余額為2000萬元。此次關(guān)于該土地使用權(quán)的評(píng)估，我們未考慮該抵押事項(xiàng)對(duì)土地評(píng)估結(jié)果的影響。
六、無形資產(chǎn)―其他無形資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明
納入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)-其他賬面登記主要為用友財(cái)務(wù)軟件。賬面值為4,950.00元，減值準(zhǔn)備為0元，賬面凈值為4,950.00元。
對(duì)于外購的用友財(cái)務(wù)軟件，評(píng)估人員核實(shí)其購置發(fā)票及入賬憑證等資料，賬面值攤銷合理，故本次評(píng)估按市場(chǎng)價(jià)值扣除增值稅確定評(píng)估值為16,000.00元。七、遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明
遞延所得稅資產(chǎn)賬面價(jià)值746,914.40元，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算在后續(xù)計(jì)量過程中
因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，由資產(chǎn)的賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)的差異所產(chǎn)生。評(píng)估人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進(jìn)行了調(diào)查和了解。經(jīng)核實(shí)企業(yè)該科目主要是由企業(yè)應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備形成的。
對(duì)于由企業(yè)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備原因而造成的與稅務(wù)核算的不一致產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異，通過核實(shí)，其計(jì)稅基數(shù)與稅率準(zhǔn)確，計(jì)算結(jié)果無誤，故按核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值；由本期其他非流動(dòng)負(fù)債中政府補(bǔ)貼形成的遞延收益而造成的與稅務(wù)核算的不一致產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異，通過核實(shí)，該項(xiàng)資金無需償還，因此將該部分遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估為0。
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經(jīng)過評(píng)估，遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估值為196,292.79元。
八、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說明
（一）評(píng)估范圍
評(píng)估范圍為企業(yè)評(píng)估申報(bào)的各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債。非流動(dòng)負(fù)債主要為其他非流動(dòng)負(fù)債。上述負(fù)債在評(píng)估基準(zhǔn)日賬面值如下所示：
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 賬面價(jià)值
流動(dòng)負(fù)債：
短期借款 50,000,000.00
應(yīng)付票據(jù) 77,930,572.75
應(yīng)付賬款 61,861,049.81
預(yù)收款項(xiàng) 68,740.00
應(yīng)付職工薪酬 1,628,567.69
應(yīng)交稅費(fèi) 1,801,412.27
應(yīng)付利息 69,116.66
其他應(yīng)付款 231,647,962.41
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 9,667,843.53
流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 434,675,265.12
非流動(dòng)負(fù)債：
長期應(yīng)付款 26,618,799.06
專項(xiàng)應(yīng)付款 5,000,000.00
其他非流動(dòng)負(fù)債 5,788,237.38
非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 37,407,036.44
負(fù)債合計(jì) 472,082,301.56
（二）評(píng)估過程
評(píng)估過程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段：
1．第一階段：準(zhǔn)備階段
對(duì)確定的評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債的構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，提交評(píng)估準(zhǔn)備資料北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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清單和評(píng)估申報(bào)明細(xì)表標(biāo)準(zhǔn)格式，按照評(píng)估規(guī)范的要求，指導(dǎo)企業(yè)填寫負(fù)債評(píng)估明細(xì)表；
2．第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段
（1）根據(jù)企業(yè)提供的負(fù)債評(píng)估申報(bào)資料，首先對(duì)財(cái)務(wù)臺(tái)賬和評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行互相核對(duì)使之相符。對(duì)內(nèi)容不符、重復(fù)申報(bào)、遺漏未報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行改正，由企業(yè)重新填報(bào)。作到賬表相符；
（2）由企業(yè)財(cái)務(wù)部門的有關(guān)人員介紹各項(xiàng)負(fù)債的形成原因、計(jì)賬原則等情況；
（3）對(duì)負(fù)債原始憑據(jù)抽樣核查，并對(duì)數(shù)額較大的債務(wù)款項(xiàng)進(jìn)行了函證，確保債務(wù)情況屬實(shí)。
3．第三階段：評(píng)定估算階段
（1）將核實(shí)調(diào)整后的負(fù)債評(píng)估明細(xì)表，錄入計(jì)算機(jī)，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫；
（2）對(duì)各類負(fù)債，采用以核實(shí)的方法確定評(píng)估值，編制評(píng)估匯總表；
（3）撰寫負(fù)債評(píng)估技術(shù)說明。
（三）評(píng)估方法
1. 短期借款
短期借款賬面值50,000,000.00元，為公司向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公
司天津分行和北京銀行股份有限公司天津承德道支行取得的借款。
評(píng)估人員對(duì)企業(yè)的短期借款逐筆核對(duì)了借款合同，了解各項(xiàng)借款的借款金額、利率、還款方式和還款期限，均正確無誤，企業(yè)按月計(jì)提利息，并能及時(shí)償還本金和利息。評(píng)估人員重點(diǎn)核實(shí)了借款的真實(shí)性、完整性，同時(shí)向貸款銀行進(jìn)行函證，核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日尚欠的本金余額。短期借款在確認(rèn)利息已支付或預(yù)提的基礎(chǔ)上，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
2. 應(yīng)付票據(jù)
應(yīng)付票據(jù)賬面值77,930,572.75元，為應(yīng)付材料款開具的短期銀行承兌匯票。
對(duì)應(yīng)付票據(jù)，評(píng)估人員獲取應(yīng)付票據(jù)評(píng)估明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)數(shù)，并與票據(jù)登記薄、明細(xì)賬、總賬、報(bào)表核對(duì)。實(shí)施函證程序或替代評(píng)估程序，核實(shí)相關(guān)債務(wù)真實(shí)性。
抽查有關(guān)原始憑證，檢查應(yīng)付票據(jù)是否合法、會(huì)計(jì)處理是否正確。經(jīng)核實(shí)，應(yīng)付票據(jù)賬、表、單相符，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
3. 應(yīng)付賬款
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應(yīng)付賬款賬面值61,861,049.81元，主要為應(yīng)付的購貨款。
評(píng)估人員審查了企業(yè)的購貨合同及有關(guān)憑證，企業(yè)購入并已驗(yàn)收入庫的材料、商品等，均根據(jù)有關(guān)憑證(發(fā)票賬單、隨貨同行發(fā)票上記載的實(shí)際價(jià)款或暫估價(jià)值)記入本科目，未發(fā)現(xiàn)漏記應(yīng)付賬款。以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
4. 預(yù)收款項(xiàng)
預(yù)收款項(xiàng)賬面值68,740.00元，主要核算企業(yè)預(yù)收客戶的貨款。
評(píng)估人員核實(shí)了有關(guān)合同，并對(duì)大額單位進(jìn)行了發(fā)函詢證，在確認(rèn)其真實(shí)性的基礎(chǔ)上以經(jīng)過核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
預(yù)收款項(xiàng)在經(jīng)核實(shí)無誤的情況下，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
5. 應(yīng)付職工薪酬
應(yīng)付職工薪酬賬面價(jià)值1,628,567.69元，核算內(nèi)容為企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付
給職工的各種薪酬，包括按企業(yè)規(guī)定應(yīng)支付給職工的工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等。
評(píng)估人員按照企業(yè)規(guī)定對(duì)應(yīng)付職工薪酬各明細(xì)項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)和抽查復(fù)算，同時(shí)查閱明細(xì)賬、入賬憑證，檢查各項(xiàng)目的計(jì)提、發(fā)放、使用情況。經(jīng)核查，財(cái)務(wù)處理正確，合乎同華發(fā)電規(guī)定的各項(xiàng)相應(yīng)政策，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
6. 應(yīng)交稅費(fèi)
應(yīng)交稅金賬面值1,801,412.27元，主要核算公司應(yīng)交納的各種稅金，如增值
稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。
評(píng)估人員查驗(yàn)了企業(yè)所交稅金的稅種和金額，審核納稅申報(bào)表和應(yīng)交稅金賬戶，核實(shí)基準(zhǔn)日所應(yīng)交納的稅種和金額無誤。以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
7. 應(yīng)付利息
應(yīng)付利息賬面價(jià)值69,116.66元，核算內(nèi)容為企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提
已經(jīng)發(fā)生但尚未支付的短期/長期借款利息。
對(duì)于應(yīng)付利息，評(píng)估人員查閱了相關(guān)的借款合同、利息支付單據(jù)、利息的計(jì)提憑證。經(jīng)核實(shí)，利息的計(jì)提和支付金額準(zhǔn)確無誤，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
8. 其他應(yīng)付款
其他應(yīng)付款賬面值為231,647,962.41元，主要為盟固利新材料公司應(yīng)付的電
費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等。
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評(píng)估人員審查了相關(guān)的文件、合同或相關(guān)憑證，無虛增虛減現(xiàn)象，在確認(rèn)其真實(shí)性后，以核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
9. 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債賬面值9,667,843.53元，為盟固利新材料公司技術(shù)
改造項(xiàng)目形成的遞延收益和一年內(nèi)到期的長期應(yīng)付款。
天津市財(cái)政局撥付給企業(yè)的技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)，經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)資金無需償還，暫未計(jì)提遞延所得稅，因此將該部分遞延收益評(píng)估為69,607.20元。
天津市財(cái)政局撥付給企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償資金，經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)資金無需償還，且已計(jì)提遞延所得稅，因此將該部分遞延收益評(píng)估為0。
一年內(nèi)到期的長期應(yīng)付款為向平安國際融資租賃有限公司融資租賃購買設(shè)備的應(yīng)付款。評(píng)估以核實(shí)后的賬面值列示。
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債評(píng)估值為9,214,808.14元。
10.長期應(yīng)付款
長期應(yīng)付款賬面值26,618,799.06元，為向平安國際融資租賃有限公司融資
租賃購買設(shè)備的應(yīng)付款及利息。評(píng)估人員取得了融資租賃合同和各期應(yīng)付款計(jì)算表，以及利息計(jì)算表，以核實(shí)后的賬面值列示。
11.專項(xiàng)應(yīng)付款
專項(xiàng)應(yīng)付款賬面值5,000,000.00元，為天津市財(cái)政局結(jié)合天津市發(fā)展和改革
委員會(huì)、天津市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部下達(dá)電子信息產(chǎn)業(yè)振興和技術(shù)改造項(xiàng)目2011年中央預(yù)算內(nèi)投資技術(shù)的通知》撥付給企業(yè)的技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)。屬于中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)資金，用于企業(yè)鋰離子電池正極材料產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)資金無需償還，因此將專項(xiàng)應(yīng)付款評(píng)估為0。
12.其他非流動(dòng)負(fù)債
其他非流動(dòng)負(fù)債的賬面價(jià)值為5,788,237.38元，主要為天津市財(cái)政局撥付給
企業(yè)的技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)和天津市寶坻區(qū)科學(xué)技術(shù)委員會(huì)給予的財(cái)政撥款。
評(píng)估人員經(jīng)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，資金無需償還，技術(shù)改造項(xiàng)目撥款在確認(rèn)收入時(shí)同時(shí)計(jì)算所得稅，故該部分負(fù)債以計(jì)提所得稅確認(rèn)評(píng)估值326,403.17元。除技術(shù)改造項(xiàng)目撥款外其他非流動(dòng)負(fù)債，已計(jì)提遞延收益，因此將該部分負(fù)責(zé)評(píng)估為0。
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綜上，其他非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估值為326,403.17元。
（四）評(píng)估結(jié)果及分析
1．評(píng)估結(jié)果
經(jīng)實(shí)施以上評(píng)估，負(fù)債評(píng)估結(jié)果見下表所示：
負(fù)債評(píng)估匯總表
項(xiàng)目名稱 評(píng)估價(jià)值
流動(dòng)負(fù)債：
短期借款 50,000,000.00
應(yīng)付票據(jù) 77,930,572.75
應(yīng)付賬款 61,861,049.81
預(yù)收款項(xiàng) 68,740.00
應(yīng)付職工薪酬 1,628,567.69
應(yīng)交稅費(fèi) 1,801,412.27
應(yīng)付利息 69,116.66
其他應(yīng)付款 231,647,962.41
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 9,214,808.14
流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 434,222,229.73
非流動(dòng)負(fù)債： -
長期應(yīng)付款 26,618,799.06
專項(xiàng)應(yīng)付款 -
其他非流動(dòng)負(fù)債 326,403.17
非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 26,945,202.23
負(fù)債合計(jì) 461,167,431.96
2．增減值原因分析
負(fù)債評(píng)估減值主要是由一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、專項(xiàng)應(yīng)付款和其他非流動(dòng)負(fù)債涉及的遞延收益評(píng)估為零所致。具體原因分析如下：
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債遞延收益賬面價(jià)值為522,642.59元，專項(xiàng)應(yīng)付款賬
面價(jià)值5,000,000.00元，其他非流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值5,788,237.38元，為天津市財(cái)
政局撥付專項(xiàng)資金和政府補(bǔ)貼形成的遞延收益。經(jīng)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，部分資金補(bǔ)貼無需償還，不存在后續(xù)義務(wù)，因此將該部分遞延收益評(píng)估為0。
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綜合上述因素，負(fù)債評(píng)估總體減值。
（本頁以下無正文）
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第六部分 收益法評(píng)估技術(shù)說明
一、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
本次評(píng)估對(duì)象為盟固利新材料公司股東全部權(quán)益價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估范圍為盟固利新材料公司納入評(píng)估范圍的整體資產(chǎn)。
二、評(píng)估方法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
企業(yè)整體價(jià)值收益法評(píng)估的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)期效用理論，是通過對(duì)評(píng)估對(duì)象所運(yùn)用的資產(chǎn)進(jìn)行綜合分析，從資產(chǎn)整體運(yùn)營收益的角度出發(fā)，測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益值，并按特定的折現(xiàn)系數(shù)估算出其企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)公平市值的一種評(píng)估方法。收益法在理論上是一種比較完善和全面的方法，該方法提供了從整體上分析衡量一個(gè)企業(yè)盈利能力、從而確定企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的途徑。這種方法不僅考慮了企業(yè)基本有形資產(chǎn)獲取收益的因素，同時(shí)還考慮了無形資產(chǎn)、特別是一些不可確指無形資產(chǎn)獲取收益的因素。
被評(píng)估企業(yè)所面臨的外部環(huán)境因素和行業(yè)競(jìng)爭狀況、企業(yè)競(jìng)爭地位能夠合理分析，未來收益的也可合理預(yù)測(cè)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也能夠預(yù)計(jì)和量化，具備使用收益法的條件。
對(duì)于盟固利新材料公司，其主要收入來源為鈷酸鋰、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料的銷售收入。本次評(píng)估我們對(duì)盟固利新材料公司采用了收益法評(píng)估，對(duì)公司在未來五年的營業(yè)收入、成本支出狀況等進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采用常增長模型計(jì)算公司在預(yù)測(cè)期末的終值，并將其收益和終值折現(xiàn)，確定公司的經(jīng)營價(jià)值。
由于公司資產(chǎn)配置不同，公司價(jià)值還應(yīng)當(dāng)包括未在主營業(yè)務(wù)收益中核算的溢余資產(chǎn)/負(fù)債的價(jià)值。運(yùn)用該種方法具體分為如下5個(gè)步驟：
1．確定預(yù)測(cè)期間內(nèi)公司凈收益和自由現(xiàn)金流量；
2．確定公司在預(yù)測(cè)期末的終值；
3．采用適當(dāng)折現(xiàn)率將凈收益和終值折成現(xiàn)值。折現(xiàn)率應(yīng)考慮相應(yīng)的形成該
收益的風(fēng)險(xiǎn)因素和資金時(shí)間價(jià)值等因素；
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4．將現(xiàn)值相加，確定公司的經(jīng)營價(jià)值；
5．在公司的經(jīng)營價(jià)值中加上溢余資產(chǎn)和溢余負(fù)債的凈值，加上長期股權(quán)投資的價(jià)值，減去基準(zhǔn)日付息債務(wù)的價(jià)值，得出公司股東全部權(quán)益價(jià)值。
根據(jù)持續(xù)經(jīng)營原則，本次評(píng)估我們的收益測(cè)算是假定企業(yè)持續(xù)合法經(jīng)營，在可以預(yù)測(cè)的未來沒有發(fā)生公司終止經(jīng)營的事件。
評(píng)估過程中使用的計(jì)算公式為：
n FCFFt FCFF 1
V
t1
(1WACC)
t WACC (1WACC)n
其中：V――企業(yè)主營業(yè)務(wù)價(jià)值；
FCFFt――預(yù)測(cè)t期自由現(xiàn)金流量；
WACC――加權(quán)平均資本成本；
FCFF――永續(xù)自由現(xiàn)金流量；
t――預(yù)測(cè)期。
自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋利息×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加額
三、收益法評(píng)估過程
采用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是將盟固利新材料公司作為一個(gè)整體，通過對(duì)其整體獲利能力進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，將預(yù)計(jì)的未來收益以適用的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算，得出企業(yè)未來獲利能力的現(xiàn)值，以此作為盟固利新材料公司企業(yè)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果，進(jìn)而計(jì)算出盟固利新材料公司股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估過程如下：
1．對(duì)盟固利新材料公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估目的和對(duì)象，擬定評(píng)估工作方案；
2．聽取盟固利新材料公司關(guān)于公司基本情況及資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的介紹，收集有關(guān)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；
3．分析盟固利新材料公司現(xiàn)有資產(chǎn)的運(yùn)行狀況等情況；
4．分析盟固利新材料公司資產(chǎn)狀況、管理水平、盈利能力、發(fā)展能力、競(jìng)爭能力等；
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5．與盟固利新材料公司的管理人員、生產(chǎn)人員和材料采購人員進(jìn)行訪談；6．根據(jù)盟固利新材料公司的發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃及市場(chǎng)競(jìng)爭能力預(yù)測(cè)公司在未來期間的預(yù)期收益；
7．建立收益法評(píng)估模型；
8．選擇適宜的資本化方法，確定折現(xiàn)率，估算企業(yè)主營業(yè)務(wù)公允價(jià)值，測(cè)算盟固利新材料公司股東全部權(quán)益價(jià)值。
四、評(píng)估假設(shè)及限定條件
1．收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)
在對(duì)盟固利新材料公司的收益預(yù)測(cè)過程中，我們主要考慮了以下因素：
（1）公司現(xiàn)有的產(chǎn)能和“年產(chǎn) 4500 噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”及后期
追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”新增產(chǎn)能；
（2）公司管理層對(duì)企業(yè)未來發(fā)展前途、市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、企業(yè)成本費(fèi)用管理目標(biāo)等資料；
（3）國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)和企業(yè)會(huì)計(jì)制度、公司現(xiàn)行財(cái)務(wù)政策。
2．預(yù)測(cè)的假設(shè)條件
收益預(yù)測(cè)是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)，而任何預(yù)測(cè)都是在一定假設(shè)條件下進(jìn)行的，對(duì)企業(yè)未來收益預(yù)測(cè)建立在下列條件基礎(chǔ)上：
（1）假設(shè)公司面臨的外部環(huán)境不會(huì)發(fā)生大的變化，外部環(huán)境主要包括政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等因素；
（2）假設(shè)公司執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化；
（3）假設(shè)公司保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式和水平，被評(píng)估單位發(fā)展規(guī)劃及生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃能如期實(shí)現(xiàn)；
（4）假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)，公司管理層是有能力且負(fù)責(zé)的，并能保持公司持續(xù)經(jīng)營；
（5）假設(shè)公司未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致；
（6）假設(shè)公司能夠持續(xù)取得《高新技術(shù)企業(yè)證書》并享受15%的企業(yè)所得
稅優(yōu)惠政策；
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（8）假設(shè)公司“年產(chǎn) 4500 噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”及后期追加“年
產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”能按預(yù)計(jì)的 2017 年年中進(jìn)行試生產(chǎn)，2018
年及以后年度達(dá)產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)實(shí)際能為5500噸；
（7）評(píng)估范圍僅以企業(yè)提供的報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債。
五、宏觀經(jīng)濟(jì)分析和行業(yè)分析
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析
2016 年，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力減輕，運(yùn)行總體平穩(wěn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得
積極進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。消費(fèi)平穩(wěn)較快增長，投資緩中趨穩(wěn)，貿(mào)易順差收窄。全年最終消費(fèi)支出對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率為64.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為51.6%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益好轉(zhuǎn)。消費(fèi)價(jià)格溫和上漲，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）74.4萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長6.7%。分季度看，四個(gè)季度同比分別增長6.7%、6.7%、6.7%和6.8%。全年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）比上年上漲2.0%，進(jìn)出口順差為3.3萬億元人民幣。
1、消費(fèi)穩(wěn)定增長，投資增速緩中趨穩(wěn)，貿(mào)易順差收窄
城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)拉動(dòng)作用增強(qiáng)，新興業(yè)態(tài)消費(fèi)增長較快。2016年，全國居民人均可支配收入為 23821 元，比上年增長8.4%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 6.3%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 33616 元，增長 7.8%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 5.6%；農(nóng)村居民人均可支配收入為12363元，增長8.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長6.2%。農(nóng)民工月均收入水平為 3275 元，比上年增長 6.6%。第四季度人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民收入感受和消費(fèi)信心提升。當(dāng)期收入感受指數(shù)為 51.9%，為 2013 年第二季度以來的最高值；傾向于“更多消費(fèi)”的居民占 23.1%，為 2009 年二季度以來最高水平。2016 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 33.2 萬億元，比上年增長 10.4%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 9.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額為 28.6 萬億元，增長 10.4%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額為 4.7萬億元，增長 10.9%。網(wǎng)絡(luò)零售保持較快增長，全年網(wǎng)上零售額為 5.2 萬億元，比上年增長 26.2%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)升級(jí)特征，通訊和居住類商品增長較快，新能北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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源汽車產(chǎn)銷兩旺。
固定資產(chǎn)投資緩中趨穩(wěn)，制造業(yè)投資和民間投資增速有所回升。全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）59.7 萬億元，比上年增長 8.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長8.8%，較上年低 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資和民間投資增速自2016年 9 月份以后有所回升，2016 年分別增長 4.2%和 3.2%。分地區(qū)看，中西部地區(qū)投資增長較快，東北地區(qū)投資下半年以來降幅收窄。2016 年，東、中、西部地區(qū)投資分別增長 9.1%、12%和 12.2%；東北地區(qū)下降 23.5%，降幅比上半年收窄 8.5個(gè)百分點(diǎn)。新開工項(xiàng)目保持快速增長，2016 年，新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 49.3萬億元，比上年增長 20.9%；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 112.1 萬億元，比上年增長10%。 進(jìn)出口逐季回穩(wěn)，降幅收窄。2016 年全年進(jìn)出口總值為 24.3 萬億元人民幣，比上年下降 0.9%，降幅比上年收窄 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中出口 13.8 萬億元，下降 2%；進(jìn)口 10.5 萬億元，增長 0.6%；進(jìn)出口相抵，累計(jì)貿(mào)易順差3.3萬億元。第四季度進(jìn)、出口分別增長 8.7%和 0.3%，均實(shí)現(xiàn)正增長。按美元計(jì)價(jià)，進(jìn)出口總值為 3.68 萬億美元，比上年下降 6.8%。對(duì)部分一帶一路沿線國家出口增長較快。從企業(yè)主體看，民營企業(yè)出口繼續(xù)保持第一大出口主體，占比46.1%，較上年提高 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。從貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易進(jìn)出口比重提升，2016年一般貿(mào)易進(jìn)出口增長 0.9%，占進(jìn)出口總值的 55%，較上年提高1 個(gè)百分點(diǎn)。從商品結(jié)構(gòu)看，機(jī)電產(chǎn)品、傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)品仍為出口主力，分別占出口總值的 57.7%和 20.8%。鐵礦石、原油、銅等大宗商品進(jìn)口數(shù)量保持增長。 外商直接投資延續(xù)向高端產(chǎn)業(yè)聚集的態(tài)勢(shì)，對(duì)外直接投資增長較快。2016年全年實(shí)際使用外商直接投資 8132.2 億元人民幣，比上年增長 4.1%。服務(wù)業(yè)實(shí)際使用外資 5715.8 億元人民幣，比上年增長8.3%，占外資總量的 70.3%；高技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)際使用外資 955.6 億元人民幣，增長 86.1%。高技術(shù)制造業(yè)實(shí)際使用外資 598.1 億元人民幣，增長 2.5%。2016 年，境內(nèi)投資者非金融類對(duì)外直接投資 11299.2 億元人民幣（折合 1701.1 億美元，比上年增長 44.1%），其中對(duì)“一帶一路”沿線國家直接投資 145.3 億美元。對(duì)外投資行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，2016 年全年，我國企業(yè)對(duì)制造業(yè)投資占對(duì)外投資總額的比重從 2015年的 12.1%上升為 18.3%；對(duì)信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資占對(duì)外投資總額的比重從 2015 年的 4.9%上升為 12.0%。
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2、糧食生產(chǎn)再獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長
第三產(chǎn)業(yè)增加值增長快于第二產(chǎn)業(yè)，占比繼續(xù)提高。2016 年，三次產(chǎn)業(yè)增
加值分別為 6.4 萬億元、29.6 萬億元和 38.4 萬億元，比上年分別增長 3.3%、
6.1%和 7.8%，占 GDP 比重分別為 8.6%、39.8%和51.6%。第三產(chǎn)業(yè)占比較上
年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，高于第二產(chǎn)業(yè)11.8個(gè)百分點(diǎn)。全年全國糧食總產(chǎn)量 61624
萬噸，比上年減少 520 萬噸，下降0.8%，仍是歷史第二高產(chǎn)年。全年豬牛羊禽
肉產(chǎn)量 8364 萬噸，比上年下降 1.1%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益有所提升。
2016 年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長 6%。分三大門類
看，采礦業(yè)增加值下降 1%，制造業(yè)增長 6.8%，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)
和供應(yīng)業(yè)增長 5.5%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 97.8%。工業(yè)企業(yè)主營
業(yè)務(wù)收入和利潤總額增速總體保持上升態(tài)勢(shì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用持續(xù)下降。2016 年全國
規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 68803.2 億元，比上年增長 8.5%；財(cái)務(wù)費(fèi)用同比下
降 5.8%，利息支出同比下降 6.2%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入利潤率為
5.97%。第四季度人民銀行 5000戶工業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣回升，
盈利好轉(zhuǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣指數(shù)為 52.6%，連續(xù)兩個(gè)季度高于 50%；企業(yè)盈
利指數(shù)為57.1%，連續(xù)三個(gè)季度回升。國內(nèi)和出口訂單指數(shù)有所回升，分別較上
年同期上升 7.4 個(gè)和 1.9 個(gè)百分點(diǎn)。
3、消費(fèi)價(jià)格溫和上漲，生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)由降轉(zhuǎn)升
居民消費(fèi)價(jià)格溫和上漲。2016 年，CPI 同比上漲 2.0%，漲幅比上年擴(kuò)大 0.6
個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度漲幅分別為 2.1%、2.1%、1.7%和 2.2%。從食品和非食
品分類看，食品價(jià)格上漲 4.6%，漲幅比上年提高 2.3 個(gè)百分點(diǎn)；非食品價(jià)格上
漲 1.4%，漲幅比上年提高 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。從消費(fèi)品和服務(wù)分類看，消費(fèi)品價(jià)格
上漲 1.9%，漲幅比上年提高 0.7 個(gè)百分點(diǎn)；服務(wù)性消費(fèi)活躍，帶動(dòng)服務(wù)價(jià)格上
漲，全年服務(wù)價(jià)格上漲 2.2%，漲幅比上年提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，影響 CPI 上漲
0.81個(gè)百分點(diǎn)。
工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，生產(chǎn)資料價(jià)格漲幅快速上升。2016 年，
PPI 同比下降 1.4%，降幅比上年縮小 3.8 個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度漲幅分別為
-4.8%、-2.9%、-0.8%和 3.3%。PPI自 2016年9 月份結(jié)束 54 個(gè)月連續(xù)同比下
降，轉(zhuǎn)為上升，漲幅逐月擴(kuò)大，12 月份為 5.5%。其中，生活資料價(jià)格漲幅相對(duì)
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穩(wěn)定，生產(chǎn)資料價(jià)格漲幅快速上升。12 月份生活資料價(jià)格和生產(chǎn)資料價(jià)格同比
漲幅分別為0.8%和 7.2%，比 9 月份分別上升 0.8 個(gè)和 7.1 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生
產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格自 2016年 10 月開始同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，黑色金屬、有色金屬和
燃料動(dòng)力類價(jià)格指數(shù)上漲較快。全年生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)同比下降 2.0%，降幅
比上年縮小 4.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度漲幅分別為-5.8%、-3.9%、-1.6%和 3.6%。
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格同比上漲 0.1%，漲幅比上年縮小 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)
價(jià)格同比上漲 3.4%，漲幅比上年提高 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。2016 年，中國人民銀行
監(jiān)測(cè)的企業(yè)商品價(jià)格（CGPI）比上年下降 1.6%。各季度同比漲幅分別為-5.9%、
-3.7%、-1.1%和 4.4%。初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格回升較快，投資品價(jià)格回升幅度大于消費(fèi)
品。
受國際大宗商品價(jià)格總體上漲影響，進(jìn)口價(jià)格漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。2016 年各季
度，洲際交易所布倫特原油期貨當(dāng)季平均價(jià)格分別環(huán)比上漲-21.2%、33.6%、-0.1%和 8.7%，累計(jì)上漲 14.3%；倫敦金屬交易所銅累計(jì)上漲 7.9%，鋁累計(jì)上漲14.5%。2016 年，進(jìn)口價(jià)格同比下降 3.0%，降幅比上年縮小 8.5 個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度分別上漲-11.4%、-4.0%、-0.9%和 4.4%；出口價(jià)格同比下降 2.2%，降幅比上年擴(kuò)大 1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度分別下降 3.6%、2.7%、2.0%和 0.4%。GDP 平減指數(shù)漲幅擴(kuò)大。2016年 GDP平減指數(shù)（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算的 GDP與按固定價(jià)格計(jì)算的 GDP 的比率）同比上漲 1.2%，比上年高1.1 個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格改革繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。一是推進(jìn)電力價(jià)格改革。輸配電價(jià)改革基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，實(shí)施煤電價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制，完善基本電價(jià)執(zhí)行方式，推動(dòng)電力雙邊直接交易。
二是推進(jìn)天然氣價(jià)格改革。建立天然氣管道運(yùn)輸定價(jià)新機(jī)制，明確儲(chǔ)氣設(shè)施相關(guān)價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭形成，全面放開化肥用氣價(jià)格，在福建開展天然氣門站價(jià)格市場(chǎng)化改革試點(diǎn)。三是推進(jìn)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格改革。印發(fā)《推進(jìn)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格改革的意見》，明確醫(yī)療服務(wù)價(jià)格分類管理，公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的基本醫(yī)療服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。四是推進(jìn)交通運(yùn)輸價(jià)格改革。將高鐵動(dòng)車組票價(jià)、普通旅客列車軟座軟臥票價(jià)交由鐵路運(yùn)輸企業(yè)依法自主制定，放開 800 公里以下航線及 800 公里以上高鐵動(dòng)車組列車平行航線民航旅客票價(jià)。
4、財(cái)政收支低速增長
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2016 年，全國一般公共財(cái)政收入 16 萬億元，比上年增長 4.5%，增速比上
年低 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。全國一般公共財(cái)政支出 18.8 萬億元，比上年增長 6.4%，
增速比上年低 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。收支相抵，財(cái)政支大于收 2.8 萬億元，比上年多
0.5 萬億元。財(cái)政收入增幅偏低的主要原因：一是全面推開營改增試點(diǎn)，政策性
減收較多；二是經(jīng)濟(jì)下行產(chǎn)生的滯后影響；三是金融業(yè)稅收和部分非稅收入 2015
年的基數(shù)較高。
從收入結(jié)構(gòu)看，非稅收入 2.9 萬億元，比上年增長 5%，稅收收入 13 萬億
元，比上年增長 4.3%。其中，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長 6.3%和 17.1%，
國內(nèi)增值稅增長 30.9%，營業(yè)稅和國內(nèi)消費(fèi)稅分別下降 40.4%和 3.1%，證券交
易印花稅下降 51%，進(jìn)口貨物增值稅和消費(fèi)稅增長 2%。從支出結(jié)構(gòu)看，財(cái)政
支出增長較快的有城鄉(xiāng)社區(qū)支出、社會(huì)保障和就業(yè)支出、科學(xué)技術(shù)支出、醫(yī)療衛(wèi)生與計(jì)劃生育支出，比上年分別增長 17.1%、13.3%、12%和 10%。
5、就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定
2016 年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1314 萬人，與上年基本持平，超額完成全年目標(biāo)。
2016 年末，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.02%，比三季度末低 0.02個(gè)百分點(diǎn)。中國人力
資源市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)中心對(duì) 98 個(gè)城市的公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)供求信息進(jìn)行的
統(tǒng)計(jì)分析顯示，第四季度勞動(dòng)力市場(chǎng)需求略大于供給，求人倍率為 1.13，比 2015
年同期和上季度均上升0.03。與 2015 年同期和上季度相比，市場(chǎng)供求人數(shù)均呈
下降態(tài)勢(shì)。與上年同期相比，金融業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的用人需求有所增長；與上季度相比，金融業(yè)、公共管理和社會(huì)組織、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)等行業(yè)用人需求略有增長。市場(chǎng)對(duì)具有技術(shù)等級(jí)和專業(yè)技術(shù)職稱勞動(dòng)者的需求均大于供給。與2015 年同期相比，對(duì)高級(jí)技師、高級(jí)技能的用人需求有所增長，對(duì)其他各類技術(shù)等級(jí)和專業(yè)技術(shù)職務(wù)的用人需求有所減少。
6、國際收支總體平衡
國際收支繼續(xù)呈現(xiàn)“一順一逆”的格局。初步統(tǒng)計(jì)，2016 年經(jīng)常項(xiàng)目順差
2104 億美元，與同期 GDP 之比為 1.9%，繼續(xù)處于國際公認(rèn)的合理范圍之內(nèi)。
其中，貨物貿(mào)易順差 4852 億美元，雖較 2015 年歷史高位有所下降，但仍顯著
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高于 2014 年度及以前各年度水平，顯示我國對(duì)外貿(mào)易具有較強(qiáng)的競(jìng)爭力；服務(wù)
貿(mào)易逆差 2423 億美元，增長 33%，主要是旅行項(xiàng)下逆差增長。資本和金融項(xiàng)
目逆差 470 億美元。截至 2016 年末，外匯儲(chǔ)備余額 3.01 萬億美元。外債總
規(guī)模小幅擴(kuò)大，償債風(fēng)險(xiǎn)可控。截至 2016年 9 月末，全口徑外債余額為 14320
億美元，較 6 月末上漲 3.1%。其中，短期外債余額為 8944 億美元，較 6月
末上漲 3.1%，占外債余額的 62%。
（二）行業(yè)狀況分析
盟固利新材料公司從事鋰電池材料的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售，產(chǎn)品主要為鋰電池正極材料主要產(chǎn)品有鈷酸鋰系列產(chǎn)品、錳酸鋰系列產(chǎn)品和三元材料。
1、行業(yè)情況說明
鋰電池材料行業(yè)最終產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于手機(jī)、平板電腦、筆記本電腦、可穿戴式智能設(shè)備、移動(dòng)電源等數(shù)碼類電子產(chǎn)品領(lǐng)域，以及新能源汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)工具、儲(chǔ)能電站等動(dòng)力類應(yīng)用終端領(lǐng)域。隨著消費(fèi)電子產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模增長放緩，消費(fèi)型鋰電池進(jìn)入低速增長穩(wěn)定發(fā)展期，下游小型數(shù)碼電池企業(yè)在競(jìng)爭中逐步被淘汰，而大企業(yè)規(guī)模則穩(wěn)步增長，市場(chǎng)集中度逐漸提高。與此同時(shí)，在各國大力支持下，電動(dòng)汽車市場(chǎng)快速發(fā)展，受政府補(bǔ)貼措施鼓勵(lì)及動(dòng)力電池技術(shù)逐步成熟，動(dòng)力型鋰電池正從導(dǎo)入期過渡到高速成長期，成為驅(qū)動(dòng)全球鋰電池產(chǎn)業(yè)的主要力量。而儲(chǔ)能電池由于技術(shù)、政策等原因仍處于市場(chǎng)導(dǎo)入階段，相比動(dòng)力電池發(fā)展相對(duì)滯后，但其市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅S著鋰電池技術(shù)逐漸成熟，成本不斷降低，儲(chǔ)能也成為拉動(dòng)鋰電池消費(fèi)的另一重要市場(chǎng)。
從鋰電池三大消費(fèi)終端來看，2016 年中國動(dòng)力鋰電池需求量為 30.5GWH，
同比增長 80%，增速遠(yuǎn)超其他兩大終端，并超過 3C消費(fèi)電子產(chǎn)品領(lǐng)域
29.17GWH 的需求量，成為最大的消費(fèi)端，動(dòng)力電池將是中國鋰電池未來3年
最大的驅(qū)動(dòng)引擎，動(dòng)力電池正在逐漸從導(dǎo)入期過渡到高速成長期。
隨著鋰電池應(yīng)用范圍的逐步擴(kuò)張，其規(guī)模的迅速擴(kuò)張帶動(dòng)了整個(gè)鋰電池材料行業(yè)的高速增長，吸引大量資本涌入該產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭日趨激烈。從全球鋰電池供給格局來看，中日韓仍舊占據(jù)全球鋰電池市場(chǎng)的主要份額。競(jìng)爭格局則發(fā)展為：鋰電池材料高端產(chǎn)品領(lǐng)域主要為國內(nèi)少數(shù)企業(yè)與國外產(chǎn)品之間的競(jìng)爭，而技術(shù)含量北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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低的產(chǎn)品領(lǐng)域的競(jìng)爭則集中在國內(nèi)較多企業(yè)之間，產(chǎn)能過剩帶來激烈的競(jìng)爭，在一定程度上壓縮了利潤空間。近年來，我們鋰電池材料在技術(shù)創(chuàng)新和需求推動(dòng)的相互作用下取得了快速發(fā)展，提高了我國鋰電池材料的整體水平，鋰電池材料的國產(chǎn)化率進(jìn)一步提高。
2、行業(yè)格局和趨勢(shì)
新能源汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)被給予支撐未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的厚望。電動(dòng)汽車的核心是鋰電池，而從全球鋰電池的供給格局來看，鋰電產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了中、日、韓三分天下的市場(chǎng)格局。
中、日、韓基本壟斷了全球鋰電池供應(yīng)，而我國鋰電池出貨量占全球鋰電出貨量的50%以上。由于我國鋰電行業(yè)的蓬勃發(fā)展，鋰電正極材料市場(chǎng)也得到前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
1、小型鋰電領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)
在小型鋰電市場(chǎng)中，智能手機(jī)用鋰電市場(chǎng)增速下降，平板電腦和筆記本電腦銷量同比下滑，但電動(dòng)工具用鋰電池在無鉛化的推動(dòng)下仍然保持穩(wěn)定的增長。由于智能手機(jī)和平板電腦的功能和性能要求不斷發(fā)展，對(duì)于鋰電材料鈷酸鋰的能量密度的追求不斷上升，從技術(shù)趨勢(shì)上來說，只有通過提升鈷酸鋰電池的工作電壓來實(shí)現(xiàn)容量提升。此外，作為續(xù)航能力不足的有效補(bǔ)充方案，快速充電也成為技術(shù)發(fā)展的主要的訴求之一。由于筆記本電腦和電動(dòng)工具的發(fā)展，結(jié)合多元材料的性能特點(diǎn)，目前主要采用調(diào)整多元材料鎳含量來提升電池容量，隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，逐漸實(shí)現(xiàn)高鎳多元材料或NCA（鎳摩爾比大于80%）的成熟應(yīng)用。同時(shí)，也有部分電池客戶采用提升工作電壓的方式提升多元材料的容量。 小型鋰電正極材料逐漸形成了高容量、高電壓、低成本的需求趨勢(shì)，鈷酸鋰和多元材料需求還會(huì)進(jìn)一步上升，鈷酸鋰依賴智能手機(jī)的增長，而多元材料依賴于低成本平板電腦、移動(dòng)電源、電動(dòng)工具和電動(dòng)自行車的快速增長。
2、車用動(dòng)力鋰電領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)
2016年，國家除了繼續(xù)大力推動(dòng)新能源汽車的應(yīng)用，促進(jìn)配套設(shè)施發(fā)展外，
加大了在行業(yè)監(jiān)管，基礎(chǔ)設(shè)施和宏觀增和方面的政策力度，進(jìn)一步規(guī)范，引導(dǎo)行業(yè)健康有序發(fā)展。2016年，政府共出臺(tái)新能源汽車行業(yè)直接與間接相關(guān)政策35北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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項(xiàng)左右。在穩(wěn)定實(shí)施新能源補(bǔ)貼政策的基礎(chǔ)上，政府進(jìn)一步推出了《新能源汽車碳配額管理辦法》（征求意見稿）和《企業(yè)平均燃料消耗量與新能源汽車積分并行管理暫行辦法（征求意見稿）》，從供給側(cè)進(jìn)行管理，確定了燃油汽車產(chǎn)業(yè)反哺新能源汽車產(chǎn)業(yè)的總體思路，建立起新能源汽車發(fā)展的長效激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，為了凈化產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，扶優(yōu)抑劣，工信部在2016年推出《汽車動(dòng)力電池行業(yè)規(guī)范條件》（征求意見稿），對(duì)鋰離子動(dòng)力電池單體企業(yè)年產(chǎn)能力要求提高了40倍（要求為 8Gwh），大大提升了動(dòng)力鋰電池的準(zhǔn)入門檻。在市場(chǎng)需求和國家政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，國內(nèi)新能源汽車市場(chǎng)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年新能源汽車生產(chǎn)51.7萬輛，銷售50.7萬輛，比上年同期分別增長51.7%和53%。其中純電動(dòng)汽車產(chǎn)銷分別完成41.7萬輛和40.9萬輛，比上年同期分別增長63.9%和65.1%；插電式混合動(dòng)力汽車產(chǎn)銷分別完成9.9萬輛和9.8萬輛，比上年同期分別增長15.7%和17.1%。新能源乘用車中，純電動(dòng)乘用車產(chǎn)銷分別完成26.3萬輛和25.7萬輛，比上年同期分別增長73.1%和75.1%；插電式混合動(dòng)力乘用車產(chǎn)銷分別完成8.1萬輛和7.9萬輛，比上年同期分別增長29.9%和30.9%。新能源商用車中，純電動(dòng)商用車產(chǎn)銷分別完成15.4萬輛和15.2萬輛，比上年同期分別增長50.2%和50.7%；插電式混合動(dòng)力商用車產(chǎn)銷分別完成1.8萬和1.9萬輛，比上年同期分別下降22.5%和19.3%。目前中國已經(jīng)成為新能源汽車最大生產(chǎn)國，占比超過一半。中國新能源汽車的快速發(fā)展，帶來了整體鋰電行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展。 2017年1月14日，工信部牽頭編制了《汽車產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》，明確了到2020年我國新能源汽車年產(chǎn)量將達(dá)到200萬輛，以及到2025年我國新能源汽車銷量占總銷量的比例達(dá)到20%以上的發(fā)展目標(biāo)。國內(nèi)新能源汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，造就了鋰電池巨大的市場(chǎng)需求，鋰電池行業(yè)正在成為新的風(fēng)口，為此，動(dòng)力鋰電池生產(chǎn)企業(yè)全力以赴加速擴(kuò)產(chǎn)步伐。新能源汽車輕量化、智能化的技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合更長續(xù)航里程、更高能量密度的要求，車用動(dòng)力鋰電逐漸轉(zhuǎn)向采用多元材料體系以響應(yīng)能量密度不斷提升的要求。多元材料尤其是高鎳多元材料將成為未來車用動(dòng)力電池的主流正極材料體系。
3、三元行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
（1）三元材料是動(dòng)力電池正極材料未來趨勢(shì)
磷酸鐵鋰電池能量密度低，低溫性能較差，導(dǎo)致新能源汽車?yán)m(xù)航能力差，而北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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續(xù)駛里程是消費(fèi)者的首要參考因素，故廠商需要更高能量密度的電池；在無政策限制的純電動(dòng)乘用車與純電動(dòng)專用車市場(chǎng)，三元材料滲透率已達(dá)60%以上。可以預(yù)見，一旦其安全性得到解決，三元材料勢(shì)必會(huì)占據(jù)正極材料主流市場(chǎng)。
（2）下游新能源汽車產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長帶動(dòng)三元材料需求快速增長
隨著能源形勢(shì)、環(huán)境污染的日益嚴(yán)重、智能化交通需求的日益強(qiáng)烈，新能源汽車在未來10~20年將進(jìn)入高速發(fā)展的快車道。受新能源汽車爆發(fā)式發(fā)展帶動(dòng)，三元材料需求將會(huì)快速提升。
（3）傳統(tǒng)3C市場(chǎng)需求平穩(wěn)，其他領(lǐng)域需求穩(wěn)定
3C電子消費(fèi)品市場(chǎng)自2009年智能手機(jī)大爆發(fā)以后，已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，
且隨著手機(jī)更新?lián)Q代的加快、以及無人機(jī)、智能手環(huán)等新型3C產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，
3C電子消費(fèi)品市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)依舊看好。隨著3C產(chǎn)品對(duì)續(xù)航能力以及便攜性
要求的不斷提高，三元材料已逐步蠶食傳統(tǒng)的鈷酸鋰市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)三元材料在3C市場(chǎng)需求將會(huì)穩(wěn)定增長。
（3）預(yù)計(jì)三元材料供給或?qū)⒊霈F(xiàn)缺口，三元行業(yè)持續(xù)景氣
由于新能源汽車市場(chǎng)的爆發(fā)式發(fā)展，國內(nèi)三元材料需求量飛速上升，雖然國內(nèi)主要三元材料廠商紛紛計(jì)劃擴(kuò)大產(chǎn)能，但是由于生產(chǎn)線建設(shè)周期長且達(dá)產(chǎn)時(shí)間和實(shí)際產(chǎn)能尚具不確定性，我們預(yù)計(jì)三元材料或?qū)⒃?017年出現(xiàn)約9000噸左右的供需缺口。
六、被評(píng)估單位業(yè)務(wù)概況及財(cái)務(wù)分析
（一）企業(yè)歷史財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果
根據(jù)盟固利新材料公司提供的會(huì)計(jì)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，其2014-2016年（母公
司口徑）的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果如下表所示：
單位：萬元
項(xiàng)目 2014年 2015年 2016年
總資產(chǎn) 14,398.97 36,530.12 83,259.06
總負(fù)債 8,641.11 4,850.75 47,208.23
股東全部權(quán)益 5,757.86 31,679.36 36,050.83
營業(yè)收入 10,358.08 3,903.61 23,868.98
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營業(yè)利潤 -57.44 -484.07 1,722.26
凈利潤 59.92 -126.16 1,684.26
從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，企業(yè)2014――2016年凈資產(chǎn)收益率分別為：1.04%、
-0.40%、4.67%，企業(yè) 2014、2015 年度盈利較差，主要原因一是行業(yè)大環(huán)境在
2014、2015年剛處于起步、發(fā)展階段，2016年新能源行業(yè)快速發(fā)展；二是2015
年底恒通科技（“中信國安”子公司）成為公司控股股東，在經(jīng)營管理、產(chǎn)品市場(chǎng)和資金融通等方面獲得較大的變革和支持力度，企業(yè)銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資產(chǎn)負(fù)債率均有所提高，說明企業(yè)經(jīng)營、市場(chǎng)和盈利狀況改善的同時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用亦加大，以支持產(chǎn)品的研發(fā)和產(chǎn)能的增加。預(yù)測(cè)年度根據(jù)公司“年產(chǎn)4500 噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”及后期追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”的建成情況，2017年年中試生產(chǎn)，2018及以后年度將達(dá)產(chǎn)，新增產(chǎn)能5500噸。隨著新能源汽車行業(yè)的快速發(fā)展，公司盈利水平基本與2016年度趨同，盈利規(guī)模將大幅上升。
（二）企業(yè)概況、生產(chǎn)經(jīng)營等情況
1、企業(yè)概況
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司前身為天津華夏泓源實(shí)業(yè)有限公司，成立于2009年11月18日，注冊(cè)資金5000萬元，坐落于天津?qū)氎娴吞脊I(yè)園區(qū)，占地70011平方米，建筑面積18108平方米，經(jīng)營范圍：鋰離子電池正極材料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售。公司于2015年12月2日完成對(duì)中信國安盟固利電池技術(shù)有限公司（以下簡稱MGL）的并購，并購后注冊(cè)資金2.26億元。2016年11月21日，天津國安公司與天津盟源企業(yè)管理中心（有限合伙）簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，同意天津盟源企業(yè)管理中心（有限合伙）增資1,704.11萬元人民幣，變更后的注冊(cè)資本為人民幣2.43億元組織結(jié)構(gòu)如下：
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中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司
90%
自然人股東8人 天津盟源企業(yè)管理中心 中信國安恒通科技開發(fā)有限公司
20.54% 7% 72.46%
天津國安盟固利新材料科 自然人
技有限公司
3.95%
96.05%
盟固利電源
2、生產(chǎn)經(jīng)營情況
盟固利新材料公司現(xiàn)主要產(chǎn)品為鈷酸鋰、錳酸鋰和三元材料，產(chǎn)能為 1500
噸/年，產(chǎn)品供不應(yīng)求，在建的“年產(chǎn)4500 噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”及后期
追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項(xiàng)目”將于2017年年中試生產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)后
將新增三元材料5000噸、鈷酸鋰500噸。
3、產(chǎn)品及客戶
（1）主要產(chǎn)品
1）鈷酸鋰系列化產(chǎn)品
公司先后自主開發(fā)形成了一套獨(dú)創(chuàng)性的鈷酸鋰專利技術(shù)和專有技術(shù)。目前已擁有不同規(guī)格、不同用途的鈷酸鋰系列化產(chǎn)品的制備技術(shù)，形成了自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)；工藝技術(shù)簡化、高效，技術(shù)集成度高，產(chǎn)品具有密度高、循環(huán)性好、一致性好等諸多優(yōu)點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于方形、柱形、聚合物等多種鋰離子電池產(chǎn)品。
2）多元正極材料
公司擁有不同粒度分布、不同組成、不同用途等各種規(guī)格的多元系列化產(chǎn)品的制備技術(shù)，產(chǎn)品具有元素分布均勻、球形度好、密度高等諸多特點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于多種鋰電池生產(chǎn)。該工藝是公司自主開發(fā)、具有獨(dú)創(chuàng)性的專有技術(shù)。解決了多元材料所存在高溫循環(huán)不佳、吸水性強(qiáng)、金屬雜質(zhì)含量偏高、堿性雜質(zhì)難控制等北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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一系列關(guān)鍵技術(shù)問題，在國內(nèi)多家客戶形成訂單。
（2）客戶
1）消費(fèi)類電子產(chǎn)品市場(chǎng)
在消費(fèi)類電子產(chǎn)品市場(chǎng)，公司的高電壓鈷酸鋰產(chǎn)品主要供給珠海光宇、寧波維科、深圳比克、東莞振華等國內(nèi)一流的鋰電廠商，同時(shí)這些廠商是中興、華為、聯(lián)想、酷派等知名品牌的供應(yīng)商。
2）動(dòng)力型產(chǎn)品市場(chǎng)
公司生產(chǎn)的動(dòng)力型錳酸鋰是國內(nèi)率先使用在純電動(dòng)大巴用鋰離子電池上，應(yīng)用在福田、中通、北汽等多個(gè)品牌多款型號(hào)車型上。三元材料將是未來新能源汽車動(dòng)力鋰離子電池的主要正極材料，公司目前已開發(fā)并量產(chǎn)三元材料，隨著產(chǎn)能的增加其主導(dǎo)產(chǎn)品將是系列化、細(xì)分規(guī)格的動(dòng)力型三元材料、錳系產(chǎn)品，以滿足未來的 HEV、PHEV、BEV等電動(dòng)汽車及其他能源領(lǐng)域更高能量密度的要求。主要客戶如下：
4、企業(yè)文化及發(fā)展戰(zhàn)略
隨著全球環(huán)境污染加劇，石油資源日漸枯竭，新能源、新材料產(chǎn)業(yè)已被國家北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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確定為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。公司秉承“人與地球的和諧”發(fā)展理念，立志為國家新能源、新材料產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)自己的力量。
未來公司在傳統(tǒng)消費(fèi)類電子產(chǎn)品領(lǐng)域，將不斷提升產(chǎn)品的性能以滿足高端市場(chǎng)領(lǐng)域的需求，與此同時(shí)由于國家產(chǎn)業(yè)政策向新能源方向傾斜，動(dòng)力鋰電池由引入階段變?yōu)榭焖俪砷L階段，作為國內(nèi)領(lǐng)先的正極材料廠家，公司業(yè)績將實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長。
七、公司未來收益狀況預(yù)測(cè)
（一）收益期和預(yù)測(cè)期的確定
本次評(píng)估企業(yè)未來將持續(xù)經(jīng)營，因此收益期為無限期。
本次預(yù)測(cè)采用分段法對(duì)公司的未來收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)期分為明確的預(yù)測(cè)期和明確的預(yù)測(cè)期之后的永續(xù)期。本次評(píng)估明確的預(yù)測(cè)期至 2021 年底，到 2021年后為永續(xù)期。
（二）企業(yè)自由現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)
對(duì)企業(yè)未來財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)是在遵循我國現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，以國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策演變?yōu)楸尘埃C合考慮公司所處市場(chǎng)的情況，結(jié)合盟固利新材料公司的歷史經(jīng)營業(yè)績（2014年、2015年由于行業(yè)剛起步、發(fā)展及企業(yè)自身未加入“中信國安”旗下可比性小）、控制的資源、正在執(zhí)行的價(jià)格政策和未來發(fā)展規(guī)劃，對(duì)公司2017年――2021年的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行了測(cè)算。其中主要數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)如下：
1、營業(yè)收入預(yù)測(cè)
盟固利新材料公司營業(yè)收入主要為鈷酸鋰系列產(chǎn)品、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料的銷售收入，上述產(chǎn)品的受托加工收入及材料銷售收入。未來營業(yè)收入依據(jù)企業(yè)近期歷史數(shù)據(jù)、新增產(chǎn)能、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及未來經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)結(jié)合鋰電池正極材料行業(yè)前景，主要考慮鈷酸鋰及三元材料的產(chǎn)品銷售收入。
歷史營業(yè)收入構(gòu)成如下：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2014年度 2015年度 2016年度
號(hào)
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一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 320,930.00 214,229.00 804,948.00
2 三元 公斤 43,495.00 8,889.00 587,910.00
3 錳酸鋰 公斤 100,615.00 30,006.20 204,185.00
4 鈷酸鋰K型 公斤 227,122.72
5 受托加工 公斤 1,141,378.29 699,045.26 138,451.13
二 產(chǎn)品單價(jià)（不含稅） - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 143.91 144.07 164.47
2 三元 元/公斤 100.51 102.02 126.21
3 錳酸鋰 元/公斤 22.95 22.76 59.93
4 鈷酸鋰K型 元/公斤 132.41 - -
5 受托加工 元/公斤 10.43 9.42 7.26
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 46,186,559.82 30,864,114.56 132,391,420.30
2 三元 元 4,371,752.12 906,820.51 74,197,312.09
3 錳酸鋰 元 2,309,559.75 683,001.01 12,236,316.25
4 鈷酸鋰K型 元 30,072,485.23
5 受托加工 元 11,901,975.74 6,582,168.93 1,005,742.60
四 其他業(yè)務(wù)收入 元 8,738,472.25 18,858,974.33
合計(jì) 103,580,804.91 39,036,105.01 238,689,765.57
未來收入的預(yù)測(cè)產(chǎn)生于未來銷售數(shù)量和單價(jià)的預(yù)測(cè)。
各產(chǎn)品數(shù)量預(yù)測(cè)基于如下考慮：
2017年度銷售數(shù)量主要結(jié)合2017年度正在執(zhí)行和新簽訂的合同及新增產(chǎn)能
（在市場(chǎng)需求和國家政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，國內(nèi)新能源汽車市場(chǎng)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，鋰電池及鋰電池材料將隨之增長）確定，2018-2021年銷售數(shù)量根據(jù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、公司戰(zhàn)略目標(biāo)，在最大產(chǎn)能范圍內(nèi)進(jìn)行預(yù)測(cè)。
各產(chǎn)品售價(jià)預(yù)測(cè)基于如下考慮：
自2014年以來鋰電池正極材料市場(chǎng)一直處于上升狀態(tài)，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)前景
仍將趨好，鋰電池正極材料售價(jià)及原材料采購價(jià)波動(dòng)較大，但整體處于上漲態(tài)勢(shì)。
尤其是2017年前四月，鋰電池部分正極材料銷售價(jià)格及原材料價(jià)格均發(fā)生了較
大增長，如：鈷酸鋰2017年1月售價(jià)為17.71萬元/噸，4月為26.39萬元/噸；
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其主要原材料氧化鈷1月采購價(jià)為12.96萬元/噸，4月為19.06萬元/噸。但預(yù)計(jì)
全年平均售價(jià)將會(huì)啟穩(wěn)回落。
預(yù)測(cè)年度鈷酸鋰、三元材料的銷售數(shù)量均按達(dá)產(chǎn)測(cè)算，尤其是三元材料產(chǎn)銷量增長很大，為實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)銷量，產(chǎn)品售價(jià)在2017年度基礎(chǔ)上略有變化。盟固利新材料公司未來年度收入預(yù)測(cè)如下表所示：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2017年度 2018年度 2019年度
號(hào)
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 1,500,000 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰 公斤 30,000
二 單位售價(jià)（不含稅） - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 240.00 237.00 242.00
2 三元 元/公斤 145.00 147.00 150.00
3 錳酸鋰 元/公斤 60.20
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 480,000,000.00 474,000,000.00 484,000,000.00
2 三元 元 217,500,000.00 735,000,000.00 750,000,000.00
3 錳酸鋰 元 1,806,000.00
合計(jì) 699,306,000.00 1,209,000,000.00 1,234,000,000.00
續(xù)表：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2020年度 2021年度
號(hào)
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰
二 單位售價(jià)（不含稅） - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 246.00 251.00
2 三元 元/公斤 152.00 155.00
3 錳酸鋰
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 492,000,000.00 502,000,000.00
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2 三元 元 760,000,000.00 775,000,000.00
3 錳酸鋰 元
合計(jì) 1,252,000,000.00 1,277,000,000.00
2、營業(yè)成本
對(duì)應(yīng)營業(yè)收入，營業(yè)成本主要分為鈷酸鋰、錳酸鋰、三元銷售成本、受托加工成本及其他成本，主要由直接材料、直接人工和制造費(fèi)用等構(gòu)成，分為變動(dòng)費(fèi)用和固定成本，其中變動(dòng)費(fèi)用項(xiàng)目主要包括材料費(fèi)等與生產(chǎn)直接相關(guān)的成本，固定成本主要包括職工薪酬、折舊費(fèi)等。
營業(yè)成本的歷史數(shù)量如下：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2014年度 2015年度 2016年度
號(hào)
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 320,930.00 214,229.00 804,948.00
2 三元 公斤 43,495.00 8,889.00 587,910.00
3 錳酸鋰 公斤 100,615.00 30,006.20 204,185.00
4 鈷酸鋰K型 公斤 227,122.72
5 受托加工 公斤 1,141,378.29 699,045.26 138,451.13
二 單位成本 - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 126.79 134.15 144.23
2 三元 元/公斤 87.10 85.77 97.89
3 錳酸鋰 元/公斤 21.19 22.49 41.73
4 鈷酸鋰K型 元/公斤 127.64 - -
5 受托加工 元/公斤 5.66 8.47 5.97
三 產(chǎn)品成本 元
1 鈷酸鋰 元 40,690,893.72 28,738,914.28 116,101,526.61
2 三元 元 3,788,368.80 762,427.38 57,549,243.07
3 錳酸鋰 元 2,131,793.52 674,869.20 8,520,412.80
4 鈷酸鋰K型 元 28,989,493.06
5 受托加工 元 6,460,151.30 5,922,920.55 826,005.67
6 其他業(yè)務(wù)成本 元 8,636,933.29 17,254,138.93
合計(jì) 90,697,633.69 36,099,131.41 200,251,327.08
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從歷史數(shù)據(jù)看出，公司銷售毛利率2014-2016年分別為：12%、8%和16%，
銷售毛利率受行業(yè)影響有一定波動(dòng)，且2014、2015年行業(yè)處于起步和初始發(fā)展
階段，可比性不大。預(yù)測(cè)年度由于業(yè)務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，根據(jù)公司自身情況，并結(jié)合行業(yè)整體狀況，預(yù)計(jì)未來銷售毛利率與評(píng)估基準(zhǔn)日基本一致，其中 2017年度由于前 4 月產(chǎn)品售價(jià)上漲，由于企業(yè)之前儲(chǔ)備較多原材料，毛利率達(dá)到20.43%，其后按上漲的市價(jià)采購原材料，毛利將趨于正常，但整體毛利率較上年稍高。2018 及以后年度，謹(jǐn)慎考慮其毛利率稍低。其中主要項(xiàng)目預(yù)測(cè)方法介紹如下：
（1）變動(dòng)成本
企業(yè)變動(dòng)成本是鈷酸鋰及三元材料生產(chǎn)所需材料，主要包括四氧化三鈷、三元前驅(qū)體、碳酸鋰和輔助材料，材料占總成本比重大，約為95%。對(duì)材料費(fèi)的預(yù)測(cè)通過分析企業(yè)歷史年度單位材料消耗指標(biāo)，結(jié)合預(yù)計(jì)產(chǎn)量及材料價(jià)格趨勢(shì)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。
（2）固定成本
主要包括職工薪酬、折舊費(fèi)。其中：
1）職工薪酬：本次預(yù)測(cè)以2016年人均年收入水平及勞動(dòng)定員為基礎(chǔ)，適當(dāng)
考慮當(dāng)?shù)卦诼毬毠と司晔杖胨郊梆B(yǎng)老統(tǒng)籌、住房公積金、工齡、運(yùn)齡等情況進(jìn)行測(cè)算。
2）折舊費(fèi)：折舊費(fèi)的預(yù)測(cè)主要綜合考慮公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)及未來資本性支出新形成固定資產(chǎn)及公司現(xiàn)有折舊政策、分?jǐn)偙壤M(jìn)行預(yù)測(cè)。
對(duì)于固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用的預(yù)測(cè)，我們根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有存量固定資產(chǎn)、在建工程轉(zhuǎn)固及預(yù)測(cè)期內(nèi)資本性支出預(yù)測(cè)，結(jié)合對(duì)企業(yè)歷史綜合折舊率的預(yù)測(cè)，對(duì)預(yù)測(cè)期內(nèi)固定資產(chǎn)原值、當(dāng)年折舊及固定資產(chǎn)凈值進(jìn)行預(yù)測(cè)。
營業(yè)成本預(yù)測(cè)如下表所示：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2017年度 2018年度 2019年度
號(hào)
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 1,500,000 5,000,000 5,000,000
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3 錳酸鋰 公斤 30,000
二 單位成本 - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 195.70 199.86 203.70
2 三元 元/公斤 124.74 126.08 128.42
3 錳酸鋰 元/公斤 42.68
三 產(chǎn)品成本
1 鈷酸鋰 元 391,402,672.47 399,712,565.34 407,407,159.51
2 三元 元 187,106,646.14 630,378,892.79 642,090,328.79
3 錳酸鋰 元 1,280,400.00 - -
合計(jì) 579,789,718.61 1,030,091,458.13 1,049,497,488.30
續(xù)表：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2020年度 2021年度
號(hào)
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰 公斤
二 單位成本 - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 207.63 211.63
2 三元 元/公斤 130.43 132.47
3 錳酸鋰 元/公斤
三 產(chǎn)品成本
1 鈷酸鋰 元 415,255,645.56 423,261,101.33
2 三元 元 652,127,595.44 662,334,544.16
3 錳酸鋰 元
合計(jì) 1,067,383,241.00 1,085,595,645.50
3、營業(yè)稅金及附加
盟固利新材料公司營業(yè)稅金及附加包括城建稅（5%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育費(fèi)附加（2%）、防洪費(fèi)（1%）和根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅。其中：城建稅等以應(yīng)交增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)；房產(chǎn)稅等各規(guī)定的稅率計(jì)提。具體預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)詳見下表：
單位：元
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項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
增值稅 6,648,322.67 11,493,998.48 11,731,674.22 11,902,800.75 12,140,476.48
城建稅 465,382.59 804,579.89 821,217.20 833,196.05 849,833.35
教育費(fèi)附加 199,449.68 344,819.95 351,950.23 357,084.02 364,214.29
地方教育費(fèi)附加 199,449.68 344,819.95 351,950.23 357,084.02 364,214.29
房產(chǎn)稅 317,673.62 989,673.62 989,673.62 989,673.62 989,673.62
土地使用稅 105,016.50 105,016.50 105,016.50 105,016.50 105,016.50
車船使用稅 1,825.00 1,825.00 1,825.00 1,825.00 1,825.00
印花稅 349,653.00 604,500.00 617,000.00 626,000.00 638,500.00
合計(jì) 1,638,450.07 3,195,234.92 3,238,632.77 3,269,879.22 3,313,277.06
4、銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用主要包括人工成本、運(yùn)費(fèi)、交通差旅費(fèi)等。
2014-2016年，銷售費(fèi)用率分別為1.2%、1.96%、0.84%，銷售費(fèi)用占比較小，
且主要是運(yùn)輸費(fèi)（按產(chǎn)銷售量確定），與銷售收入非同比例增長。經(jīng)分析預(yù)計(jì)未來年度隨著銷售收入的增長，銷售費(fèi)率在2016年基礎(chǔ)上略有下降，銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
職工薪酬 324,000.00 330,480.00 337,089.60 343,831.39 350,708.02
包裝費(fèi) 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00
廣告宣傳費(fèi)
運(yùn)輸費(fèi) 3,706,500.00 7,350,000.00 7,350,000.00 7,350,000.00 7,350,000.00
差旅交通費(fèi) 69,353.50 119,902.28 122,381.65 124,166.80 126,646.17
辦公費(fèi)用 3,164.15 5,470.36 5,583.48 5,664.93 5,778.04
車輛費(fèi)用 2,841.88 4,913.20 5,014.79 5,087.94 5,189.54
郵遞費(fèi) 2,783.28 4,811.89 4,911.40 4,983.04 5,082.54
業(yè)務(wù)招待費(fèi) 8,320.55 14,385.03 14,682.49 14,896.66 15,194.12
通訊費(fèi) 2,516.79 4,351.17 4,441.14 4,505.92 4,595.90
累計(jì)折舊 96,524.68 180,695.09 180,695.09 180,695.09 180,695.09
燃?xì)赓M(fèi) 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00
水電費(fèi) 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00
物業(yè)管理費(fèi) 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00
合計(jì) 4,280,004.83 8,079,009.04 8,088,799.65 8,097,831.78 8,107,889.42
5、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用主要為公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用，主要為職工薪酬、折舊費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷及其他，2014――2016年管理費(fèi)用率分北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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別為：7.8%、14.05%和6.25%。本次評(píng)估對(duì)管理費(fèi)用主要是參考企業(yè)以前年度及
管理費(fèi)用相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生情況及費(fèi)用發(fā)生的合理性結(jié)合2017年預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)
行分析后預(yù)測(cè)。對(duì)未來年度管理費(fèi)測(cè)算如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
職工薪酬 1,817,979.80 1,836,159.60 1,854,521.19 1,873,066.41 1,891,797.07
差旅交通費(fèi) 70,980.44 74,529.46 78,255.94 82,168.73 86,277.17
業(yè)務(wù)招待費(fèi) 217,960.33 222,319.54 226,765.93 231,301.25 235,927.27
車輛費(fèi)用 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00
辦公費(fèi)用 142,649.11 145,502.09 148,412.14 151,380.38 154,407.99
稅金 - - - - -
殘疾人保障金 20,000.00 20,400.00 20,808.00 21,224.16 21,648.64
無形資產(chǎn)攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
折舊 2,087,901.42 3,908,570.68 3,908,570.68 3,908,570.68 3,908,570.68
物料及低易品攤銷 102,731.76 104,786.39 106,882.12 109,019.76 111,200.16
技術(shù)開發(fā)費(fèi) 20,979,180.00 36,270,000.00 37,020,000.00 37,560,000.00 38,310,000.00
水電費(fèi) 103,826.90 105,903.44 108,021.51 110,181.94 112,385.58
燃?xì)赓M(fèi) 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00
通訊費(fèi) 45,614.55 46,526.84 47,457.38 48,406.53 49,374.66
郵遞費(fèi) 24,742.48 25,979.61 27,278.59 28,642.52 30,074.64
中介費(fèi) 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
服務(wù)費(fèi) 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00
其他 80,000.00 81,600.00 83,232.00 84,896.64 86,594.57
保險(xiǎn)費(fèi)用 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00
合計(jì) 26,429,311.84 43,578,022.70 44,365,950.51 44,944,604.03 45,734,003.47
6、財(cái)務(wù)費(fèi)用
公司財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為借款利息支出/-收入、融資租賃利息支出及手續(xù)費(fèi)等，其中利息支出根據(jù)公司借款額、還款計(jì)劃和公司付息債務(wù)利率確定。
對(duì)未來年度財(cái)務(wù)費(fèi)測(cè)算如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
付息債務(wù)余額 452,299,443.46 562,593,224.53 469,522,337.73 369,537,927.76 262,961,744.99
利息支出 24,253,616.40 29,471,891.85 23,056,469.32 17,707,291.26 12,595,867.58
手續(xù)費(fèi) 196,358.84 339,476.33 346,496.10 351,550.34 358,570.12
合計(jì) 24,449,975.24 29,811,368.18 23,402,965.42 18,058,841.60 12,954,437.70
7、營業(yè)外收支
營業(yè)外收支主要是主營業(yè)務(wù)以外發(fā)生的處理固定資產(chǎn)凈損失、罰款、損失等，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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由于非經(jīng)常發(fā)生且金額較小，本次評(píng)估不予考慮。
8、企業(yè)所得稅
被評(píng)估單位于2014年7月23日通過天津市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)
定，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅（證書編號(hào)：GF201412000092，
證書有效期三年），本次假設(shè)企業(yè)未來年度仍可通過該認(rèn)定，持續(xù)享受所得稅優(yōu)惠政策。
對(duì)未來年度企業(yè)所得稅的測(cè)算如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
利潤總額 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
所得稅率 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
所得稅 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
合計(jì) 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
9、折舊、攤銷測(cè)算
（1）對(duì)于折舊費(fèi)用根據(jù)企業(yè)近年固定資產(chǎn)原值、類別及當(dāng)年計(jì)提的累計(jì)折舊額計(jì)算綜合折舊率同時(shí)考慮基準(zhǔn)日后新增的生產(chǎn)用設(shè)備投資對(duì)固定資產(chǎn)原值的影響進(jìn)行測(cè)算，按企業(yè)會(huì)計(jì)政策實(shí)行直線法計(jì)提折舊，即以基準(zhǔn)日企業(yè)固定資產(chǎn)賬面原值為計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)基數(shù)，乘以綜合折舊率計(jì)算得出折舊的預(yù)測(cè)數(shù)。
（2）無形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。本次評(píng)估，根據(jù)無形資產(chǎn)賬面價(jià)值及攤銷年限等進(jìn)行預(yù)測(cè)。
對(duì)未來年度折舊、攤銷的測(cè)算如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
折舊 7,024,486.25 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92
攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
合計(jì) 7,350,231.29 13,475,647.96 13,475,647.96 13,475,647.96 13,475,647.96
10、營運(yùn)資金的增加量
營運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-不含有息負(fù)債的流動(dòng)負(fù)債
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通過與公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行訪談，預(yù)測(cè)期營運(yùn)資金中流動(dòng)資產(chǎn)由貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨等科目構(gòu)成；流動(dòng)負(fù)債主要由應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi)等科目構(gòu)成。營運(yùn)資金具體預(yù)測(cè)方法如下：
經(jīng)了解，企業(yè)2015年度行業(yè)狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營活動(dòng)步入正軌，2016年度加入
“中信國安”旗下，10月份獲得新得重要客戶資源，加之工信部在2016年推出
《汽車動(dòng)力電池行業(yè)規(guī)范條件》（征求意見稿），對(duì)鋰離子動(dòng)力電池單體企業(yè)年產(chǎn)能力要求提高了40倍（要求為8Gwh），大大提升了動(dòng)力鋰電池的準(zhǔn)入門檻，該政策將影響其上游行業(yè)――電池正極材料行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，隨著公司產(chǎn)能的擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)客戶的增加，其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)將有所提升，應(yīng)收款項(xiàng)回收周期將縮短，營運(yùn)資金占比將減小，企業(yè)預(yù)計(jì)預(yù)測(cè)年度營運(yùn)資金占比將下降，以其預(yù)測(cè)年度占比與預(yù)測(cè)年度的營業(yè)收入的乘積確定當(dāng)期營運(yùn)資金。
營運(yùn)資金追加額=當(dāng)期營運(yùn)資金-上期營運(yùn)資金
對(duì)未來年度營運(yùn)資金的測(cè)算如下表所示：
單位：元
項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
營運(yùn)資金 279,722,400.00 483,600,000.00 493,600,000.00 500,800,000.00 510,800,000.00
營運(yùn)資金的增加 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
合計(jì) 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
11、資本性支出
追加資本系指企業(yè)在不改變當(dāng)前經(jīng)營業(yè)務(wù)條件下，所需增加的使用期超過一年期的長期資本性投入。根據(jù)被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施的成新度、合理使用年限、目前使用狀況及在建項(xiàng)目未來所需投資額。預(yù)測(cè)未來各年達(dá)到設(shè)計(jì)、新增產(chǎn)能的更新投資。經(jīng)與企業(yè)管理層溝通，預(yù)測(cè)2017年度在建項(xiàng)目需投入4722.21萬元。
12、編制盟固利新材料公司預(yù)測(cè)期間自由現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)
根據(jù)以上的預(yù)測(cè)，我們編制公司2017年――2021年的損益表，并計(jì)算當(dāng)年
的自由現(xiàn)金流量。
單位：元
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項(xiàng)目 2017年2-12月 2018年 2019年 2020年 2021年
營業(yè)收入 699,306,000.00 1,209,000,000.00 1,234,000,000.00 1,252,000,000.00 1,277,000,000.00
減：營業(yè)成本 579,789,718.61 1,030,091,458.13 1,049,497,488.30 1,067,383,241.00 1,085,595,645.50
營業(yè)稅金及附加 1,638,450.07 3,195,234.92 3,238,632.77 3,269,879.22 3,313,277.06
銷售費(fèi)用 4,280,004.83 8,079,009.04 8,088,799.65 8,097,831.78 8,107,889.42
管理費(fèi)用 26,429,311.84 43,578,022.70 44,365,950.51 44,944,604.03 45,734,003.47
財(cái)務(wù)費(fèi)用 24,449,975.24 29,811,368.18 23,402,965.42 18,058,841.60 12,954,437.70
營業(yè)利潤 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
利潤總額 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
所得稅率 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
減：所得稅費(fèi)用 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
凈利潤 53,310,758.51 80,108,170.97 89,595,238.85 93,708,762.01 103,100,534.82
加：扣稅后利息 20,615,573.94 25,051,108.07 19,597,998.92 15,051,197.57 10,706,487.45
折舊 7,024,486.25 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92
無形資產(chǎn)攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
減：追加資本性 47,222,107.20 - - - -
支出
營運(yùn)資金凈增加 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
凈現(xiàn)金流量 -96,529,869.52 -85,242,673.00 112,668,885.72 115,035,607.54 117,282,670.22
12、永續(xù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流的計(jì)算
永續(xù)期收益即終值，被評(píng)估單位終值按以下公式確定：
Pn Rn1 1 rn
r g
式中：
r：折現(xiàn)率
Rn1：永續(xù)期第一年企業(yè)自由現(xiàn)金流
g：永續(xù)期的增長率
n：明確預(yù)測(cè)期第末年
1.永續(xù)期增長率：永續(xù)期業(yè)務(wù)規(guī)模按企業(yè)明確預(yù)測(cè)期最后一年確定，不再考慮增長，故g為零。
2.Rn+1按預(yù)測(cè)期末第n年自由現(xiàn)金流量調(diào)整確定。
主要調(diào)整包括：
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（1）折舊&攤銷費(fèi)：由于會(huì)計(jì)折舊年限與經(jīng)濟(jì)壽命年限存在差異，考慮折舊貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)預(yù)測(cè)年后的折舊進(jìn)行調(diào)整，確定預(yù)測(cè)年后每年的折舊、攤銷費(fèi)為8,880,450.05元、294,990.93元。具體評(píng)估思路為：①將各類現(xiàn)有資產(chǎn)按年折舊額按剩余折舊年限折現(xiàn)到預(yù)測(cè)末現(xiàn)值；②再將該現(xiàn)值按經(jīng)濟(jì)年限折為年金；③將各類資產(chǎn)每一周期更新支出對(duì)應(yīng)的年折舊額按折舊年限折現(xiàn)到下一周期更新時(shí)點(diǎn)再折現(xiàn)到預(yù)測(cè)末現(xiàn)值；④將該現(xiàn)值再按經(jīng)濟(jì)年限折為年金；⑤將②和④相加得出永續(xù)期折舊、攤銷費(fèi)。
（2）資本性支出：永續(xù)年資本性支出是考慮為了保證企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營，各類資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)年限到期后需要更新支出，但由于該項(xiàng)支出是按經(jīng)濟(jì)年限間隔支出的，因此，本次評(píng)估將該資本性支出折算成年金為4,262,710.24元。具體測(cè)算思路分兩步進(jìn)行，第一步將各類資產(chǎn)每一周期更新支出折現(xiàn)到預(yù)測(cè)末現(xiàn)值；第二步，將該現(xiàn)值年金化。
（3）營運(yùn)資金的增加為0.00。
則預(yù)測(cè)年后按上述調(diào)整后的自由現(xiàn)金流量Rn+1為118,719,753.01元。
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八、公司權(quán)益價(jià)值的估算
（一）加權(quán)平均資本成本的估算
折現(xiàn)率，又稱期望投資回報(bào)率，是基于收益法確定評(píng)估價(jià)值的重要參數(shù)。公司整體資產(chǎn)評(píng)估的折現(xiàn)率，應(yīng)當(dāng)能夠反映公司創(chuàng)造經(jīng)營現(xiàn)金流量所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
我們?cè)诠浪懔祟A(yù)測(cè)期的自由現(xiàn)金流量后，計(jì)算與收益口徑一致的加權(quán)平均資本成本（WACC），根據(jù)公式：
D E
K KWACC
D(1T)V EV
加權(quán)平均資本成本的計(jì)算需要確定如下指標(biāo)：權(quán)益資本成本、付息債務(wù)資本成本和付息債務(wù)與權(quán)益價(jià)值比例。
1、權(quán)益資本成本（KE）的計(jì)算
對(duì)于權(quán)益資本成本的計(jì)算，我們運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定。
即：KE=RF+β(RM-RF)+α
其中：KE―權(quán)益資本成本；
RF―無風(fēng)險(xiǎn)收益率；
RM-RF―市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；
β―Beta系數(shù)；
α―企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)。
（1）無風(fēng)險(xiǎn)收益率（RF）的確定
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國債收益率通常被認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟性搨鶛?quán)到期不能兌付的風(fēng)險(xiǎn)很小，可以忽略不計(jì)。根據(jù)WIND資訊系統(tǒng)所披露的信息，10年期國債在評(píng)估基準(zhǔn)日的到期年收益率為3.01%，本評(píng)估報(bào)告以3.01%作為無風(fēng)險(xiǎn)收益率。
（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的計(jì)算
由于國內(nèi)證券市場(chǎng)是一個(gè)新興而且相對(duì)封閉的市場(chǎng)。一方面，歷史數(shù)據(jù)較短，并且在市場(chǎng)建立的前幾年中投機(jī)氣氛較濃，市場(chǎng)波動(dòng)幅度很大；另一方面，目前國內(nèi)對(duì)資本項(xiàng)目下的外匯流動(dòng)仍實(shí)行較嚴(yán)格的管制，再加上國內(nèi)市場(chǎng)股權(quán)割裂的特有屬性，因此，直接通過歷史數(shù)據(jù)得出的股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)不具有可信度；而在成熟市場(chǎng)中，由于有較長的歷史數(shù)據(jù)，市場(chǎng)總體的股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)可以直接通過分析歷史數(shù)據(jù)得到；因此國際上新興市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)通常采用美國成熟市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)進(jìn)行調(diào)整確定，計(jì)算公式為：
中國市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)=美國股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)+中國股票市場(chǎng)違約貼息
1）美國股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)
美國股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)=美國股票市場(chǎng)收益率-美國無風(fēng)險(xiǎn)收益率
美國市場(chǎng)收益率選取標(biāo)普500指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，標(biāo)普500指數(shù)數(shù)據(jù)來源于雅虎
財(cái)經(jīng)http://finance.yahoo.com/；美國無風(fēng)險(xiǎn)收益率以美國10年期國債到期收益率
表示，數(shù)據(jù)來源于Wind資訊終端全球宏觀數(shù)據(jù)板塊。
2）中國股票市場(chǎng)違約貼息
根據(jù)國際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司公布的中國債務(wù)評(píng)級(jí)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)研究測(cè)算，得到中國股票市場(chǎng)違約貼息。
在美國股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和中國股票市場(chǎng)違約貼息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，計(jì)算得到北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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評(píng)估基準(zhǔn)日中國市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為6.45%。
（3）企業(yè)β的計(jì)算
被評(píng)估單位的權(quán)益系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算公式如下：
L11 tDEU
式中：
βL：有財(cái)務(wù)杠桿的Beta；
βU：無財(cái)務(wù)杠桿的Beta；
T：被評(píng)估單位的所得稅稅率；
D/E：被評(píng)估單位的資本結(jié)構(gòu)。
根據(jù)被評(píng)估單位的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，評(píng)估人員通過WIND資訊系統(tǒng)查詢了5家滬深
A股可比上市公司的βU值（起始交易日期：2014年12月31日；截止交易日期：
2016年12月31日），取平均值0.8535作為被評(píng)估單位的βU值，具體數(shù)據(jù)見下表：
股票代碼 公司簡稱 βu值
600884.SH 杉杉股份 1.0038
300073.SZ 當(dāng)升科技 1.2704
002460.SZ 贛鋒鋰業(yè) 1.2806
002176.SZ 江特電機(jī) 1.0463
600549.SH 廈門鎢業(yè) 1.0570
平均值 1.1316
公司β指標(biāo)值的確定：以選取的樣本自WIND資訊系統(tǒng)取得的不考慮財(cái)務(wù)杠桿
的β指標(biāo)值，根據(jù)企業(yè)預(yù)測(cè)期的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)（行業(yè)資本結(jié)構(gòu)）計(jì)算其考慮財(cái)務(wù)
杠桿的β指標(biāo)值。
考慮財(cái)務(wù)杠桿的β指標(biāo)值與不考財(cái)務(wù)杠桿的β指標(biāo)值換算公式如下：
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βL =βU× [1+(1-T) ×D/E]
式中：
βL：有財(cái)務(wù)杠桿的Beta
βU：無財(cái)務(wù)杠桿的Beta
T：所得稅率
則考慮財(cái)務(wù)杠桿的β 指標(biāo)值為：
βL =βU× [1+(1-T) ×D/E]=1.1316×[1+(1-15%) ×0.15]
=1.2759
式中：D/E取目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)（行業(yè)資本結(jié)構(gòu)）
（4）企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)整
由于選取樣本上市公司與企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不同，同時(shí)考慮企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確定企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)測(cè)期企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定為1%，其中經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)0.5%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)0.5%。
（5）股權(quán)資本成本的計(jì)算
KE=RF+β(RM-RF)+α
=3.01%+1.2759×6.45%+1%
=12.24%
2、付息債務(wù)資本成本
盟固利新材料公司資本成本取1-3年期貸款利率4.75%。
3、加權(quán)平均資本成本的確定
根據(jù)資本結(jié)構(gòu)無關(guān)論，加權(quán)平均資本成本受資本結(jié)構(gòu)的影響較小，對(duì)資本結(jié)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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構(gòu)變化不敏感，因此，本次評(píng)估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)按目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)確定，則根據(jù)公式計(jì)算加權(quán)平均資本成本：
D E
K KWACC (1T)
D V E V
=4.75%×(1-15.00%)×13.04%+12.24%×86.96%
=11.17%
（二）主營業(yè)務(wù)價(jià)值估算
在上述指標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，依據(jù)公式計(jì)算盟固利新材料公司主營業(yè)務(wù)價(jià)值， 價(jià)值為696,515,800.00元。詳見下表：
單位：元
項(xiàng)目/年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 永續(xù)
企業(yè)自由現(xiàn)金流量 -96,529,869.52 -85,242,673.00 112,668,885.72 115,035,607.54 117,282,670.22 118,719,753.01
折現(xiàn)期 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
折現(xiàn)率 11.17% 11.17% 11.17% 11.17% 11.17% 11.17%
折現(xiàn)系數(shù) 0.8995 0.8091 0.7278 0.6547 0.5889 5.2723
折現(xiàn)值 -86,830,777.00 -68,973,299.00 82,004,920.00 75,314,773.00 69,070,674.00 625,929,519.00
主營業(yè)務(wù)價(jià)值 696,515,800.00
（三）溢余資產(chǎn)（負(fù)債）價(jià)值
無。
（四）非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值
非經(jīng)營資產(chǎn)為其他應(yīng)收款――子公司借款、保證金評(píng)估價(jià)值 129,241,367.06
元；預(yù)付賬款――平安國際融資租賃相關(guān)款項(xiàng)評(píng)估價(jià)值6,497,575.59元；遞延所得
稅資產(chǎn)――應(yīng)收款項(xiàng)壞賬評(píng)估價(jià)值196,292.79元。
非經(jīng)營性負(fù)債為應(yīng)付利息評(píng)估價(jià)值69,116.66元；應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程、設(shè)
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備款評(píng)估值19,672,705.05元。
（五）長期股權(quán)投資價(jià)值
長期股權(quán)投資為對(duì)子公司――中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司的投資評(píng)估價(jià)值192,281,033.12元。
（六）企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值
在上述指標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值=主營業(yè)務(wù)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+/-非經(jīng)營資產(chǎn)/負(fù)債價(jià)值+長期股權(quán)投資價(jià)值，計(jì)算盟固利新材料公司企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值。盟固利新材料公司企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值為1,004,990,247.12元。
（七）付息債務(wù)價(jià)值
截至評(píng)估基準(zhǔn)日，盟固利新材料公司付息債務(wù)273,000,000.00元（包括銀行借
款、母公司借款和融資租賃款）。
（八）股東全部權(quán)益價(jià)值計(jì)算
根據(jù)股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值－付息債務(wù)價(jià)值，計(jì)算盟固利新材料公司股東全部權(quán)益價(jià)值為698,168,678.99元，即69,817.00萬元。
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第七部分 評(píng)估結(jié)論及分析
一、評(píng)估結(jié)論
北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司受盟固利新材料公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序?qū){入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、業(yè)務(wù)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)盟固利新材料公司的股東全部權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論
在評(píng)估基準(zhǔn)日持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，盟固利新材料公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為83,259.05萬元，負(fù)債賬面價(jià)值為47,208.23萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為36,050.82萬元。
評(píng)估后的總資產(chǎn)為77,816.27萬元，負(fù)債為46,116.74萬元，凈資產(chǎn)為
31,699.53萬元，評(píng)估減值4,351.29萬元，減值率12.07%。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總表
單位：萬元
賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng)目
A B C=B-A D=C/A×100%
流動(dòng)資產(chǎn) 42,106.11 42,506.32 400.21 0.95
非流動(dòng)資產(chǎn) 41,152.94 35,309.95 -5,842.99 -14.20
其中：長期股權(quán)投資 26,047.66 19,228.10 -6,819.56 -26.18
投資性房地產(chǎn) - - -
固定資產(chǎn) 4,320.89 5,081.10 760.21 17.59
在建工程 9,277.79 9,277.79 - -
無形資產(chǎn) 1,431.91 1,703.33 271.42 18.96
無形資產(chǎn)――土地使用權(quán) 1,431.42 1,701.73 270.31 18.88
其他 74.69 19.63 -55.06 -73.72
資產(chǎn)總計(jì) 83,259.05 77,816.27 -5,442.78 -6.54
流動(dòng)負(fù)債 43,467.53 43,422.22 -45.31 -0.10
非流動(dòng)負(fù)債 3,740.70 2,694.52 -1,046.18 -27.97
負(fù)債合計(jì) 47,208.23 46,116.74 -1,091.49 -2.31
凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 36,050.82 31,699.53 -4,351.29 -12.07
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（二）收益法評(píng)估結(jié)論
評(píng)估人員采用收益法評(píng)估，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日，盟固利新材
料公司股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為69,817.00萬元，相比賬面價(jià)值36,050.82萬元，
評(píng)估增值33,766.18萬元。
（三）評(píng)估結(jié)論的確定
按照相關(guān)要求，本次評(píng)估我們采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法進(jìn)行了評(píng)估，運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果與運(yùn)用收益法評(píng)估的結(jié)果相差較大，最終我們選用了收益法的評(píng)估結(jié)論作為本次評(píng)估結(jié)論，理由如下：
經(jīng)過我們認(rèn)真分析，認(rèn)為收益法評(píng)估結(jié)果更能公允反映盟固利新材料公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，主要理由為：收益法在理論上是一種比較完善和全面的方法，它從整體上衡量一個(gè)企業(yè)的盈利能力；而資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，受企業(yè)資產(chǎn)重置成本等影響較大。通過分析兩種方法的價(jià)值內(nèi)涵和評(píng)估過程，我們認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于重新購建該等資產(chǎn)所花費(fèi)的成本而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)未來收益的預(yù)期因此，取收益法評(píng)估值作為最終的評(píng)估結(jié)論，即：
在持續(xù)經(jīng)營前提下，盟固利新材料公司的股東全部權(quán)益價(jià)值于評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日為69,817.00萬元。
二、評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法增減值原因分析
本評(píng)估報(bào)告采用成本法對(duì)盟固利新材料公司納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行評(píng)估后，部分資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估結(jié)果與賬面價(jià)值相比發(fā)生了變動(dòng)，變動(dòng)情況及原因主要為：
1、流動(dòng)資產(chǎn)增值主要是由于存貨中產(chǎn)成品評(píng)估增值，主要原因?yàn)槠髽I(yè)產(chǎn)成品賬面價(jià)值按照實(shí)際成本進(jìn)行計(jì)量，本次產(chǎn)成品按照市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值大于賬面成本。
2、房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估原值增值主要原因：納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建(構(gòu))筑物，大部分于2011年建成，近年來所在地的建材、人工及機(jī)械費(fèi)用比建造之日稍有增長，并且納入評(píng)估范圍的鴻基花園基準(zhǔn)日市場(chǎng)銷售價(jià)格較購買時(shí)有所上漲，故綜合導(dǎo)致評(píng)估原值增值；評(píng)估凈值增值幅度較大的主要原因：評(píng)估采用北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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的耐用年限與會(huì)計(jì)采用的折舊年限不一致。
3、機(jī)器設(shè)備評(píng)估凈值增值的主要原因主要是設(shè)備的會(huì)計(jì)折舊年限短于其經(jīng)濟(jì)壽命年限及評(píng)估原值增值。
車輛原值減值是由于車輛賬面價(jià)值含增值稅，本次評(píng)估時(shí)重置全價(jià)扣除了增值稅及部分車輛按二手價(jià)格確定，故導(dǎo)致評(píng)估原值減值；凈值增值主要是由于會(huì)計(jì)折舊年限與其經(jīng)濟(jì)壽命年限不一致。
電子設(shè)備原值減值是由于電子設(shè)備更新?lián)Q代較快，受市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)，另外部分較舊的設(shè)備以二手市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估值，故導(dǎo)致評(píng)估原值減值；凈值增值主要是由于會(huì)計(jì)折舊年限與其經(jīng)濟(jì)壽命年限不一致。
4、土地使用權(quán)賬面價(jià)值14,314,195.60元，土地評(píng)估值為17,017,313.00元，
增值的主要原因是：土地使用權(quán)取得時(shí)間為2011年，而近年來土地使用權(quán)價(jià)格較
購買時(shí)有所上漲。
5、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債遞延收益賬面價(jià)值為522,642.59元，專項(xiàng)應(yīng)付款
賬面價(jià)值5,000,000.00元，其他非流動(dòng)負(fù)債賬面價(jià)值5,788,237.38元，為天津市財(cái)
政局撥付專項(xiàng)資金和政府補(bǔ)貼形成的遞延收益。經(jīng)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，部分資金補(bǔ)貼無需償還，不存在后續(xù)義務(wù)，因此將該部分遞延收益評(píng)估為0，故導(dǎo)致負(fù)債評(píng)估減值。
6、長期股權(quán)投資增值主要是因?yàn)闊o形資產(chǎn)――土地使用權(quán)增值所致，具體參見《中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目涉及長投中信國安盟固利電源技術(shù)有限公司資產(chǎn)評(píng)估說明》。
（二）收益法評(píng)估增減值原因分析
本評(píng)估報(bào)告采用收益法對(duì)盟固利新材料公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后，評(píng)估結(jié)果與賬面價(jià)值相比發(fā)生了變動(dòng)，變動(dòng)情況及原因主要為：
企業(yè)于評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表反映的會(huì)計(jì)凈資產(chǎn)，與收益法評(píng)估反映的全部股東的權(quán)益，并不必然一致。收益法評(píng)估中包含的大量不符合會(huì)計(jì)資產(chǎn)定義確認(rèn)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的、但對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響的資源，如在執(zhí)行合同、賬外無形資產(chǎn)、客戶資源等，是收益法評(píng)估結(jié)論高于賬面價(jià)值的主要原因。
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附件：天津國安盟固利新材料科技股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估說明
附件：關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明
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